Авторская колонка Дениса Соколова в Forbes «Ставки вниз: почему офисы в Москве подешевели вдвое?»

Авторская колонка Дениса Соколова в Forbes «Ставки вниз: почему офисы в Москве подешевели вдвое?»
03 августа
Новости компании
Услуги для арендаторов
Офисы
Изображение

В 2008 году аренда хорошего офиса в центре обошлась бы в $1500–1700 за квадратный метр в год плюс операционные расходы. Сегодня лучший офис стоит не более $700 за кв. м, а обычный — около $300

Времена, когда московские офисы были в дефиците, прошли безвозвратно. В середине нулевых в рейтингах Doing Business Россию вниз тянули не политические риски, недостатки судебной системы и избыточное регулирование, а всего лишь недостаток качественных офисных площадей и высокие ставки аренды. Сегодня в Москве пустует более 2,4 млн кв. м офисных площадей классов, А и В — достаточно для того, чтобы разместить почти 300 000 рабочих мест. Вот только создавать рабочие места в постиндустриальной экономике — задача гораздо более сложная, чем строительство офиса класса «прайм».

В 2008 году аренда хорошего офиса в центре Москвы обошлась бы в $1500–1700 за квадратный метр в год плюс операционные расходы. Сегодня лучший офис стоит не более $700 за кв. м, а просто качественный, расположенный рядом с метро, но не в самом престижном месте, обойдется в 15 — 20 тысяч рублей (около $300 по текущему курсу) за квадратный метр в год. Фактически, в реальном исчислении (то есть исключая в том числе влияние курса валют — Forbes) стоимость аренды в Москве за десять лет упала вдвое. При этом себестоимость строительства за десятилетие лишь возросла.

Офисный рынок пострадал от снижения ставок аренды сильнее всего. Подешевела именно московская земля — эта составляющая цены аренды снизилась наиболее заметно. В цене городской земли отражается вся совокупность факторов городской жизни. Власти города строят город, удобный для жизни, — неудивительно, что земля под офисами подешевела сильнее, чем под жилыми объектами.

Обвал принято списывать на кризис, циклы в недвижимости, бесконтрольную застройку, санкции и т. д. Но есть несколько фундаментальных факторов, которые будут определять динамику и параметры рынка недвижимости в ближайшие десять лет. Из-за них рынок никогда не вернется в прежнее состояние.

Самое важное — коренное изменение рынка труда. Россия все еще остается страной с так называемой переходной экономикой. Одной из особенностей таких экономик является слабое соответствие трудовых ресурсов (в основной массе) требованиям современного бизнеса. Особенно это было заметно в середине нулевых. Тогда, в условиях экономического бума, у компании был единственный способ увеличить или хотя бы удержать долю рынка — нанимать персонал опережающими темпами. Эффективность работы плохо обученных сотрудников при постоянной текучке кадров была невысока, однако альтернатив не было. Соответственно, компании вынуждены были арендовать все большие площади.

Аренда офиса, отделка и переезд может занимать год, договор аренды заключается на 5–10 лет. Поэтому корпорации были вынуждены снимать офисы с большим запасом: так, чтобы через семь с учетом ежегодного 10–15% роста численности персонала площадей хватило. На эти годы пришлась массовая трудовая иммиграция в Москву из провинции и стремительный рост цен на жилье. Этот, отчасти виртуальный, спрос сформировал дефицит офисов в Москве и астрономические арендные ставки в 2008 году.

Масштабы увольнений 2009 года надо рассматривать именно через призму предыдущего бурного роста. Когда компании пересмотрели амбициозные планы, они поняли, что такого количества персонала не нужно и стали избавляться от излишка. При относительно низком среднем уровне квалификации, сокращение наименее ценных кадров через некоторое время приводило к повышению эффективности работы. То есть компании научились делать больше с меньшим ресурсом. Российский корпоративный рынок труда, в отличие от европейского, до сих пор формируется в основном молодыми людьми. Он страдает скорее от недостатка образования и опыта (в том числе жизненного), чем от избытка кадров предпенсионного возраста. По мере того, как люди набирают стаж, качество трудовых ресурсов в России растет естественным образом.

В десятые годы стабилизирующую для рынка аренды роль сыграл быстрорастущий государственный аппарат. Он абсорбировал избыточные трудовые ресурсы и офисы. Государственные ведомства и корпорации арендовали и покупали здания для себя. Кроме того, они прекращали отношения с арендаторами. В свое время именно субаренда офисных площадей позволила многим ведомствам пережить девяностые и сформировала огромный коррупционный бизнес, так как арендная плата часто взималась наличными непосредственно в карман руководства и его приближенных. В некоторых случаях сданные в аренду площади занимали больше половины здания.

Рост численности штатов и зарплат в госсекторе, усиление контроля за денежными потоками привели к тому, что ведомства стали избавляться от своих арендаторов, которые в массовом порядке вышли на коммерческий рынок. Это была своего рода незапланированная рыночная интервенция, которая помогла поддержать рынок коммерческой аренды.

И российские, и зарубежные компании очень хорошо понимают, что в России огромный потенциал имеет повышение эффективности труда. Согласно прогнозу Oxford Economics, средний темп роста экономики в России в период 2016–2025 года составит лишь 0,9% — более чем вдвое меньше среднемирового. Низкие темпы экономического роста стимулируют компании концентрироваться не на завоевании доли рынка, а на оптимизации издержек.

Поэтому рынок офисной недвижимости фактически лишается спекулятивной составляющей — ожидания того, что численность штата будет расти и через 5 лет нужны будут большие площади. Наоборот, хорошо управляемая компания закладывает в свои прогнозы увеличение эффективности, более широкое применение CRM, облачных решений, систем управленческой отчетности и т. д. Поэтому в целом даже на фоне амбициозных планов по продажам и выручке, которыми грешат многие корпорации, потребности в офисах остаются скромными.

 
Читайте далее
 
19 ноября 2019 Новости компании Услуги для арендаторов Офисы
 
18 ноября 2019 Новости компании Услуги для арендаторов Офисы
 
13 ноября 2019 Новости компании Услуги для арендаторов Офисы