ООО «Кушман энд Вэйкфилд»: обзор рынка инвестиций в торговую недвижимость

Таким образом рост инвестиционного рынка в торговом секторе продолжается на протяжении нескольких последних кварталов, продемонстрировав 66%-ное увеличение объемов по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. В других секторах рост составил 42 % за аналогичный период.

В России объем инвестиций в торговую недвижимость уже продемонстрировал 8-кратный рост в сравнении с 2009 годом, главным образом вследствие низкой базы — в конце 2008-1009 году на рынке практически не было привлекательных предложений. Сейчас в России доля торговой недвижимости в общем объеме инвестиционного рынка составляет около 11%, это все еще намного ниже до кризисных 35% — 50%.   

Большая часть инвестиционного спроса была удовлетворена открывшимися в этом году возможностями. Однако, увеличение инвестиционного предложения было скорее постепенным чем резким и объяснялось реогранизацией инвестиционного портфеля институциональными инвесторами, банками и корпорациями. Очевидно, что если бы предложений было больше, то и инвестиционная активность была бы выше. Падение ставок капитализации помогло вывести на рынок новые предложения, ценовая политика на основные продукты явно становится более агрессивной. Так же заметно, что все большее количество инвесторов чувствуют в себе уверенность «снизить» свои требования — «лучшие объекты» все равно остаются самыми востребованными, но требования к лучшему уже менее жесткие, например, по требованиям к условиям аренды.

Рынок также был поддержан дальнейшим улучшением доступности кредитов, возросшим спросом на организацию совместных предприятий или покупку доли в праве, а также возросшей возможностью заключать крупные сделки, включая как единичные активы, так и приобретение портфелей недвижимости. Среди последних примеров, портфель торговых центров Simon Property Group и Ivanhoe Cambridge во Франции и Польше или сделка sale & leaseback Tesco в Великобритании. С начала года по сентябрь инвестиции в торговую недвижимость достигли 32,5 млрд. евро, что является самым крупным показателем с 2008 года. При этом, в общем объеме инвестиций на торговую недвижимость приходится 33%, что является самой крупной долей сектора за последние 10 лет, для сравнения, тогда доля торговой недвижимости равнялась 20%.

Активность проявляют как международные, так и европейские покупатели.

Активные покупатели в основном не новички на рынке, скорее это инвесторы, которые тратят деньги, которые изначально предназначались для этого сектора. Уверенность в возможных покупках явно усилилась и это означает, что мы не только увидим позитивный с точки зрения сделок год, но спрос будет увеличиваться и дальше, когда существующий сейчас интерес будет конвертирован в реальные сделки. Мы ожидаем, что в этом году объем инвестиций достигнет 36-37 млрд. евро, что на 60% больше чем в 2009 году, и возможно в 2011 эта цифра составит 45 млрд. при условии на рынке останутся предложения для покупки.

Как и в других секторах, в торговой недвижимости также наблюдается сильный фокус на основные рынки, со странами лидерами — Великобританией, Германией, Францией и Нидерландами. На них приходится 76% всей активности, что на 66% больше чем в 2009 году. При этом рост в Германии составил 164%. Испания на пятом месте, в ней спрос был подавлен общей экономической ситуацией и дефляцией на рынке торговой недвижимости. Однако, некоторые инвесторы рассматривают это как потенциальную возможность, и на этом рынке были сделки, например, привлекательными выглядят нечастые на рынке сделки типа sale & lease back. Скандинавские страны, и Швеция в особенности, находятся в области возросшего интереса, хотя это еще и не переросло в реальные сделки.

Основные рынки остаются приоритетными для большинства инвесторов, но сокращение предложения и желание найти объекты с лучшей доходностью заставляет их рассматривать и другие рынки. Пока большинство инвесторов предпочли сфокусироваться на основных рынках и сместили свое внимание на торговые центры „второй очереди“. Однако, некоторый интерес распространился на менее развитые рынки, при этом Турция и Россия более популярны, и Польша вернула к себе интерес в 3 квартале. Другие страны Центральной Европы привлекают интерес, но не могут предложить такого выбора как Польша, так как находятся чуть в стороне, при этом Болгария и Румыния будут испытывать больше интерес к себе, чем другие страны этого рынка из-за своего веса и позиций в Евросоюзе. Для большинства инвесторов время рассматривать такие второстепенные рынки еще не пришло, но на них появляется все большее количество предложений, в то время как возрастает спрос на рефинансирование, и бизнесы рассматривают возможность вливания капиталов в новые проекты.

Активный интерес к рынкам Восточной Европы привел к стабилизации ценовой ситуации — ставки доходности в большинстве случаев упали. Ставки капитализации для магазинов Восточной Европы упали на 100 базовых пунктов за этот год, в то время как торговые центры и торговые складские комплексы имели коррекцию между 50-75 базисных пунктов. В Центральной Европе было зафиксировано более мягкое падение на 40-60 пунктов, в то время как рост в странах Западной Европы был достаточно скудным — 10-20 базисных пунктов. 

Всего по Европе, ставки доходности упали всего на 4 пункта за 3 квартал, так как цены стабилизировались за лето. Однако с падением ставки капитализации на объекты торговой недвижимости на 33 базисных пункта по сравнению с пиком в прошлом году (это всего лишь небольшой „отскок“ от 158 бп — роста, который мы могли видеть в2007-2009 гг.), ставки доходности облигаций скорее останутся низкими, и спрос на ценные бумаги вырастет. Ставки капитализации на объекты торговой недвижимости сегмента должны упасть еще ниже— и сделки, которые сейчас в стадии переговоров, скорее всего закроются к концу года.   

Ставки капитализации для торговых центров в сегменте „прайм“ в Москве, по сравнению с 2009 годом снизились на 3 процентных пункта, что отражает оживление на инвестиционном рынке — впервую очередь со стороны собственников. В перспективе, в 2011 году и далее, ставки капитализации продолжат снижение, однако, с более умеренными темпами.   

Стоимость основного капитала выросла на 3,4% за прошедший год, путем роста стоимости отдельных магазинов, чем за счет торговых центров или торговых складов. 

Стабилизация рынков арендаторов будет дальше влиять на снижение ставок доходности. Ставки аренды прайм упали на 1,9% за текущий год, при этом отдельно стоящие магазины фиксируют рост, хотя и всего 0,3%, после 2 кварталов когда не было никакого движения. При этом поквартальное сравнение показывает негативные результаты для торговых центров и объектов торговой складской недвижимости. Несмотря на низкий уровень потребительских затрат, улучшение уверенности, сокращение безработицы и низкие процентные ставки должны поддержать рынок. Мы оптимистичны в своем прогнозе, что ставки аренды будут расти постепенно в следующем ходу, хотя и всего на 1,5-2%. С уменьшением количества качественного предложения — возможности у ритейлеров для развития станет меньше, и торговые центры вполне могут стать сегментом, в котором будут зафиксированы самые хорошие показатели.