Эксперты ООО «Кушман энд Вэйкфилд» оценили последствия присоединения Крыма для коммерческой недвижимости
Последствиями референдума стали конфронтация России с западным миром, политические риски и санкции. Как это отразилось на рынке коммерческой недвижимости России, эксперты ООО «Кушман энд Вэйкфилд» рассказали 27 марта журналистам на пресс-завтраке «Пять лет вместе с Крымом: как повлияли последствия референдума на рынок коммерческой недвижимости».
Геополитика дает определенный фон, под влиянием которого мы живем вот уже пять лет. И нашему поколению точно жить еще долго с этим фоном. На днях стало известно, что Дональд Трамп признал Голанские высоты израильскими, спустя более чем полвека после того, как Израиль занял эту территорию. Все это говорит о том, что нам предстоит жить в этой парадигме еще очень долго. Ведь если воспринимать американское решение как на позитивный сигнал, то следует учитывать, что этот сигнал последовал спустя более чем 50 лет.
Он подчеркнул, что клиенты ООО «Кушман энд Вэйкфилд» ожидают от компании как минимум 10-летний горизонт планирования, а лучше 20-летний.
Проекты, которые мы начинаем сегодня, будут завершены в следующие 10 лет, и потом приобретены теми, перед кем будет стоять следующий 10-летний цикл владения. Если мы сегодня не будем закладывать 20-летний горизонт в наши решения, значит мы будем оставлять все возможности на столе.
Денис Соколов, партер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman n& Wakefield, напомнил, что до 2014 года российский бизнес инвестировал и покупал компании за рубежом, то есть проводил мощную экономическую экспансию. После референдума Россия сконцентрировалась на решении внутренних проблем, о которых до этого говорили мало.
Говорить о реновации, развитии общественных пространств решались только самые «отвязанные» урбанисты.
По его мнению, Россия становится современной страной и ее можно сравнить с миллениалами, которые предпочитают потреблять сейчас, фокусироваться на деталях, которые создают локальный комфорт.
Мы занимаемся импортозамещением, благоустройством городов и всем тем, что направлено на решение локальных вопросов.
При этом, по словам эксперта, за последнюю пятилетку произошло заметное сжатие потребительского рынка. С 2014 года розничный рынок России потерял 11%, рынок Москвы — 22%. «К уровню потребления 2014 года мы вернемся не раньше 2030 года», — добавил он. Кредитование экономики в номинальном исчислении выросло на 45%. А ипотечный долг российских домохозяйств вырос в 2,5 раза за пять лет.
Инвестиционный рынок
Отсутствие доступа к иностранным капиталам и ослабление курса национальной валюты привело к тому, что рынок коммерческой недвижимости перешел на национальную валюту.
Несмотря на то, что для большинства игроков рублевый бизнес был чуждым, сегодня практически все сегменты рынка работают в рублях. И только 5% владельцев топовых активов имеют возможность реализовать помещения по валютным контрактам.
По его словам, доля классических европейских инвесторов сократилась до минимальных значений. При этом доля азиатских инвесторов выросла, но так и не достигла того уровня, на который рассчитывали участники рынка.
Инвестиционный рынок в России находится в ослабленном положении. Объем рынка значительно сократился. За 5 лет по разным оценкам объем рынка составил чуть более 20-22 млрд долларов.
Но именно сейчас формируется накопленный спрос, который в ближайшие 3 года приведет к возникновению позитивного тренда. По нашим прогнозам, объем инвестиций может восстанавливаться на 20-30% в год.
Девелопмент
Объемы нового строительства находятся на низком уровне: девелоперы коммерческой недвижимости сосредоточены на оптимизации и повышении доходности уже имеющихся объектов, а не на строительстве новых.
Объемы нового строительства объектов коммерческой недвижимости снижались на протяжении всех 5 лет и в прошлом году достигли рекордно низких показателей. Например, в Москве в 2018 г было введено всего 133 000 кв. м офисов и 108 000 кв. м площадей в торговых центрах, что в 10 раз меньше объемов офисов и в 6 раз меньше объемов торговых центров чем в 2014 году.
Заметно растет доля проектов государственного сектора, например, связанных со строительством транспортной инфраструктуры — новые дороги, мосты, метро, МЦК, ВСМ Москва-Казань. Такое развитие инфраструктуры делает привлекательным территории, которые раньше не имели большой коммерческой ценности.
Офисная недвижимость
Пять лет назад объем ввода новых офисных площадей был рекордным за последние 10 лет и составил в 2014 году 1,4 млн кв. м в сегменте класса А и В (в соотношении по 50%). В 2018 году на рынке был зафиксирован 15-ти летний антирекорд по вводу новых офисных площадей (133 тыс. кв. м).
К вводу в эксплуатацию в 2019 году заявлено 500 тыс. кв. м, в том время как из практики рынка следует, что реально будет введено только 300 тыс. кв. м с преобладанием зданий класса А, сообщил Дмитрий Тарасов, старший директор, руководитель отдела Офисная недвижимость компании ООО «Кушман энд Вэйкфилд».
Крупнейшим в 2019 году станет объект класса А — «Искра Парк», с офисной арендуемой площадью 50 тыс. кв. м. Объекты нового строительства будут равномерно распределены по Москве, крупнейшие из них появятся за пределами ТТК.
По его словам, за последнюю пятилетку заметно изменился портрет арендатора. Сейчас самые активные — это IT-компании и компании с госучастием.
В докризисные годы государственный сектор был неактивным игроком коммерческого рынка, объем сделок с государственным участием в 2014 году составлял 3% от общего объема. В последующие годы (2015-2018 гг.) сделки компаний с госучастием составили 15% от общего объема сделок на коммерческом рынке.
В ближайшие два года ожидается снижение спроса в связи с принимаемыми государственными решениями по увеличению налоговой нагрузки на бизнес, консервативными прогнозами развития экономики и новым циклом рынка офисной недвижимости в целом. Тем не менее, показатель останется на естественном для рынка уровне — 1,6-1,8 млн кв. м, считает эксперт.
При этом, продолжится активное развитие гибких пространств на рынке офисной недвижимости.
В 2019 году состоится давно ожидаемый выход крупнейшего мирового оператора коворкингов WeWork на российский рынок. Если все три заявленные локации будут открыты, в текущем году WeWork станет крупнейшим оператором на рынке Москвы.
По его словам, к концу 2020 года объем площадей гибких рабочих пространств увеличится вдвое. Сейчас рынок гибких рабочих пространств Москвы составляет 130 тыс. кв. м.
Когда сегмент только развивался, предполагалось, что резидентами коворкингов будут небольшие компании, стартапы и фрилансеры. Но реальность оказалось другой: 80% резидентов таких офисов на сегодняшний день — это корпорации. Это мировой тренд, который наблюдается и в России.
Складская недвижимость
Егор Дорофеев, партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости ООО «Кушман энд Вэйкфилд», сообщил, что с 2014 года на рынке складской недвижимости произошли радикальные изменения. Во-первых, спустя пять лет на рынке установился исторически низкий уровень арендных ставок. По данным на первый квартал 2014 года ставка аренды составляла 130 долларов за квадратный метр в год, а сейчас этот показатель составляет 3 600-3800 руб. (50-60 долл.), таким образом ставки упали на 220%.
Во-вторых, за этот период установилась новая норма вакантных площадей. Если в нулевые годы она составляла 1-2%, то сейчас — 5% и выше, что является нормальным уровнем для развитого рынка.
В-третьих, упала стоимость строительства: с 1300 долл. США за квадратный метр в 2014 году до 450 долл. США в 2018 году (класс А).
Опять же, эта та стоимость, которую предлагают девелоперы на всех развитых рынках Европы и США. Таким образом, мы сравнялись по основным показателям со всеми развитыми странами мира.
По его словам, рынок в целом стал более эффективным, так как произошла консолидация рынка и вымывание менее профессиональных игроков.
Теперь важную роль в формировании спроса играет онлайн-ритейл. В связи с этим, ожидается развитие городской логистики. Этот тренд будет заметно влиять на рынок в ближайшие годы.
Сделки с Wildberries и OZON, а также ожидаемые сделки с Lamoda и Яндекс, свидетельствуют о росте сегмента. Сегодня он является двигателем складской недвижимости в Европе и США.
Торговая недвижимость
Рынок торговой недвижимости в последние 5 лет испытывает серьезное давление, связанное со снижением доходов населения, а также уверенности населения в своем будущем.
Прошлый 2018 год стал пятым годом подряд снижения реальных доходов населения, согласно данным Росстата. Все это, безусловно, влияет на текущие доходы собственников ТЦ, и на их уверенность в том, что стоит начинать новое строительство.
Доля вакантных площадей в Москве снижается — на конец 2018 г. она составила 8,8%. При этом по выборке торговых центров, открытых за последние 5 лет, показатель снизился с 35% до 13%. А для наиболее успешных торговых центров он не превышает 3-4%. Таким образом, происходит определенный отток торговых операторов между объектами, менее успешные объекты испытывают постоянную ротацию арендаторов.
Зато в последние 5 лет быстрыми темпами растет рынок онлайн-торговли, но пока в разы отстает от зрелых рынков Западной Европы, добавила Татьяна Дивина, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики ООО «Кушман энд Вэйкфилд». Доля интернет покупок от общего оборота розничной торговли в России составляет всего 3,6%, поэтому не оказывает заметного количественного влияния на розничный рынок. Но является важным фактором качественных изменений рынка торговли, расширяет спектр услуг, предоставляемых покупателям.
Гостиничный бизнес и туризм
2014 год ознаменовался падением потоков посетителей РФ по тем направлениям, которые до этого лидировали на рынке въездного туризма. В первую очередь, это коснулось приграничных обменов с Польшей и Финляндией, а также сокращением объемов въезда из стран Европы и США.
В течение 2014-2015 годов в сфере въездного туризма проходило замещение традиционных для России и Москвы рынков на рынки Юго-восточной Азии, Индии, Китая, Ирана и Турции.
Одновременно ослабление рубля дало мощный импульс развитию внутреннего туризма, который растет ускоренными темпами, в том числе, под воздействием ограничений, начиная с конца 2015 года, на поездки россиян в Турцию и Египет.
Рост внутреннего туризма обострил проблему дефицита качественного предложения на внутреннем рынке, что привело к стремительному росту цен. Эластичность спроса удержала внутренний туризм от дальнейшего роста, но при первой же возможности (укрепление рубля, открытие Турции) привело к увеличению объемов поездок по международным направлениям. Также подействовал эффект «отложенного спроса».
Сегодня туризм признан одним из приоритетных направлений развития экономики страны, от отрасли ждут роста вклада в ВВП, а также участия в импортозамещении. Программы поддержки туризма принимаются на федеральном и региональном уровнях.
По словам Марины Усенко, партнера департамента гостиничного бизнеса и туризма ООО «Кушман энд Вэйкфилд», 2014-2018 гг. страна готовилась к ЧМ-2018, в результате чего активно строились новые гостиницы современного качества (Саранск, Калининград, Нижний Новгород, Волгоград). Но даже с учетом появления новых гостиниц «под чемпионат», гостиничные проекты явно не находятся в приоритете у инвесторов — новых проектов заявляется все меньше.
Динамика ввода полноформатных отелей (обычно, это брендовые гостиницы) пока отрицательная: если в 2010-2013 гг. в стране в среднем открывалось 4,5 тыс. номеров, а в 2014-2018 гг. — 4,7 тыс. номеров (ЧМ-2018!), то за 2019-2022 гг. ожидается в среднем порядка 3,7 тыс. номеров в год. Это низкий показатель.
