#MARKETBEAT: эксперты ООО «Кушман энд Вэйкфилд» рассказали, что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2019 году
Денис Соколов, партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе ООО «Кушман энд Вэйкфилд», отметил, что согласно прогнозу, средний рост экономики в России составит 1-1,5%. Однако де факто это будет означать, что «кто-то вырастет на 10%, а кто-то упадет на 10%». Разрыв между лидерами и аутсайдерами даже в одной отрасли будет все больше увеличиваться. Фактически принадлежность к лидерам для бизнеса будет определяться доступом к финансированию и государственным проектам.
При этом, государство рассчитывает стимулировать экономику за счет строительства, обратил внимание Денис Соколов. В своих прогнозах до 2036 года Минэкономразвития делает ставку на строительство и финансовый сектор, называя их в числе отраслей, чей вклад в ВВП страны будет расти. Отсюда и национальная задача по строительству 120 млн кв. м жилья в год.
Государство будет стараться стимулировать строительство. Будет строиться жилье и другая недвижимость, причем строиться много. Мы должны это учитывать в своей деятельности.
Банки, которые получили возможность кредитовать застройщиков, покупателей жилья и также зарабатывать на обслуживании эскроу-счетов, обеспечат рост финансового сектора.
Вместе с тем, 2018 год уже показал рекордные темпы роста жилищного и потребительского кредитования. Ипотечная задолженность россиян выросла на 25%. «Это колоссальный прирост за год. Но это все-еще 6% от ВВП», — уточнил Соколов. Для сравнения этот показатель в странах Восточной Европы составляет 20%.
Гораздо важнее, как отмечает Денис Соколов, обратить внимание на рост фактических сроков жизни ипотечных кредитов. Именно по сроку выплаты ипотеки вскоре можно будет определять успешные и депрессивные домохозяйства. Если на выплату кредита потребовалось всего 5-7 лет, домохозяйство можно назвать успешным, а если больше, то уже депрессивным.
Офисы
На рынке офисной недвижимости Москвы также наблюдается проблема неравенства. Как отмечает Денис Соколов, нет равномерного распределения трудовых ресурсов, мест приложения труда, размера ставок.
Средняя ставка аренды больше не является ориентиром.
С 2013 по 2018 год ставки на офисы в Москве не изменились — разница в 1%. Сегодня она составляет порядка 18,8 тыс. руб. Но разница между ставками разных объектов слишком велика. Например, на Охотном ряду ставка составила 44 тыс. руб., а в Лианозово — в 20 раз меньше, 2,2 тыс. руб. Равномерного распределения больше нет.
К тому же на размер ставок в разных локациях влияет развитие транспортной инфраструктуры, присутствие крупных арендаторов. Например, ставки заметно выросли в Москва-Сити (14%), в Технопарке (19%), где улучшилась транспортная доступность. Но упала на 45% на Новых Черемушках, откуда съехал Газпром.
Торговая недвижимость
В торговой недвижимости также увеличивается разрыв между лидерами и аутсайдерами. Как пояснила Татьяна Дивина, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики ООО «Кушман энд Вэйкфилд», в условиях ограниченных ресурсов потребители выбирают наиболее выгодные предложения и посещают максимально привлекательные объекты.
Даже близко расположенные торговые центры могут существовать в совершенно разных условиях. Тот, что ближе стоит к шоссе и метро, не будет испытывать проблем с арендаторами и трафиком, а ТЦ буквально через дорогу окажется полупустым. В ближайший год борьба за потребителя продолжится.
Согласно прогнозу, в текущем году в России будет построено и введено 700 тыс. кв. м торговых площадей. Такое увеличение будет обеспечено, главным образом, за счет открытия крупномасштабных проектов — ТЦ «Саларис» (GLA — 105 тыс. кв. м) и торговой части парка развлечений «Остров Мечты» (GLA — 70 тыс. кв. м). «Появление этих объектов может сильно изменить ситуацию на рынке», — подчеркнула Дивина.
Склады
Егор Дорофеев, партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости ООО «Кушман энд Вэйкфилд», подтвердил, что и на складском рынке Московского региона средняя ставка больше не является решающим показателем. «За 2018 год рост ставок составил более 10% с 3,3 тыс. руб. до 3,6-3,8 тыс. руб. Но у нас есть объекты, где запрашиваемая ставка составляет 2,5 тыс. руб. и меньше. Одновременно есть объекты со ставкой больше 4 тыс. руб.», — рассказал он.
Вместе с тем, на рынке отмечается серьезное сокращение вакансии.
Главный тренд года — рекордный спрос на складские площади в Московском регионе: более 1,7 млн кв. м. Это оказывает влияние на баланс спроса и предложения, и вынуждает арендаторов поднимать ставки.
К тому же, на рост ставок влияет дефицит больших блоков свыше 20 тыс. кв. м. Выбор ограничен, поэтому за доступные блоки в качественных локациях арендаторы всерьез конкурируют. «На рынке уже есть случаи, когда девелопер выбирает, с кем он будет заключать сделку», — отметил глава департамента.
Сложившаяся ситуация также вынуждает арендаторов обращаться к формату build-to-suit. Однако, как отметил Егор Дорофеев, повышение НДС, удорожание стройматериалов и рост стоимости строительства объектов также может привести к тому, что девелоперы будут вынуждены повышать ставки.
Все это говорит о том, что вероятно скоро может произойти разворот от рынка арендатора к рынку арендодателя, считает Егор. Даже на рынке build-to-suit девелоперы, которые контролируют самые качественные земельные участки в востребованных локациях, видят конкуренцию среди арендаторов и покупателей, за право получить объект на этом участке.
Также Егор Дорофеев рассказал, что в 2019 году могут появиться новые успешные проекты складской недвижимости вблизи МКАД. По его словам, в 2018 году наблюдался устойчивый спрос на такие объекты. Но предложение у МКАД ограничено, а строительство новых объектов не велось несколько лет.
Гостиничный бизнес
Марина Усенко, партнер департамента гостиничного бизнеса и туризма ООО «Кушман энд Вэйкфилд», рассказала, что на 2019 год запланирован ввод всего 717 гостиничных номеров. Средний рост рынка составит 5,6%. Но, по мнению Усенко, такую динамику не стоит воспринимать негативно: «Рынку еще предстоит „переварить“ те 2,5 тыс. номеров, которые в 2017-2018 годах вышли на рынок».
Прошлый год, безусловно, прошел под сильным влиянием ЧМ-2018, вследствие чего количество посетителей Москвы выросло, по официальным данным, на 9% по сравнению с 2017 годом — до 23,5 млн. человек.
Операционные итоги 2018 года можно признать выдающимися: прирост средней цены на номер для рынка в целом — 38,4%, а увеличение показателя доходности на номер — 46,1%. Однако к концу года «эффект ЧМ-2018» оказался практически исчерпанным, считает Марина Усенко.
На примере других городов, принимавших ЧМ, мы рассчитывали, что будет эффект в увеличении количества посещений. Но эффект от безвизового въезда по паспорту болельщика не дал значимых результатов. Только порядка 1000 человек вернулось в Москву. Остается надеяться, что мы еще увидим результат.
По данным эксперта, 2019 год будет годом ценовых войн на гостиничном рынке. Поэтому ситуация для участников будет нелегкой. Рост выручки гостиниц не превысит уровня инфляции.
Все итоговые цифры за год и прогнозы смотрите в полном отчете #MARKETBEAT по ссылке.
