11 марта 2019 • Новости

РБК: Сергей Рябокобылко — о глобальных трендах инвестиций в недвижимость

Ежегодно в Каннах на Лазурном Берегу Франции проходит выставка инвестиционной недвижимости MIPIM — это ключевое для real-estate-отрасли деловое мероприятие.
РБК: Сергей Рябокобылко — о глобальных трендах инвестиций в недвижимость

В преддверии MIPIM-2019 генеральный директор Cushman & Wakefield в России Сергей Рябокобылко рассказал РБК о глобальных инвестиционных трендах в недвижимости.

— Мировые инвестиции в недвижимость — какие главные тренды формируются в 2019 году? Регионы, локации, форматы?

— В 2019 году основной тенденцией на инвестиционном рынке является формирование концепции инвестирования в новые форматы. Рынок недвижимости усложняется, теперь это не просто офисные, торговые и складские объекты со своими ставками капитализации.

Например, самым быстрорастущим сегментом на офисном рынке являются сервисные офисы, или коворкинги. В Москве они занимают 130 тыс. кв. м — вдвое больше, чем годом ранее. Но такие офисы, которые арендуются оператором на долгий срок и сдаются в краткосрочную аренду, требуют совершенно другого подхода к оценке инвестиционной привлекательности.

Любопытный парадокс: облигации одной крупной сети коворкингов торгуются с доходностью в 10%, в то время как доходность зданий, в которых размещается эта сеть, составляет 3−4%. То есть даже при высоких операционных рисках доверие капитала к недвижимости значительно выше.

Аналогичные процессы происходят и в торговой недвижимости. Классическая концепция торгового центра эволюционирует, все больше внимания уделяется общественному питанию. Такие форматы, как фуд-холлы, становятся доминирующими типами проектов в европейских городах.

В складском сегменте также происходят изменения в сторону так называемой городской логистики. Традиционно торговые помещения из-за требований онлайн-торговли превращаются в локальные логистические центры.

Все эти факторы в корне меняют традиционный подход к объекту недвижимости, когда во главу угла ставилась ставка доходности.

От инвестора требуется углубленный подход к анализу объектов недвижимости, а не просто финансовое моделирование. Современный инвестор должен разбираться не только в экономике, но и в социологии и антропологии.

— А если взять большую перспективу, например десятилетие или все 2010-е годы, — что происходит с недвижимостью глобально?

— Особенность недвижимости заключается в том, что это такой продукт, предложение которого постоянно увеличивается. Каждое новое здание в городе дополняет предложение. Даже реконструкция зданий часто сопровождается приростом полезных площадей. Благодаря активному строительству в 2000-е годы даже в тех странах, где традиционно был недостаток квадратных метров, например странах Восточной Европы, предложение стало превышать спрос.

В результате на большинстве рынков нужны не просто метры, а недвижимость, которая отвечает оперативным требованиям пользователей. Основным таким требованием является гибкость использования. В быстро меняющемся мире пользователь недвижимости не может с уверенностью сказать, какие у него будут потребности в отношении площадей в течение следующих десяти лет, поэтому он делает выбор в пользу тех объектов, которые предлагают большую гибкость в использовании, комфорт и способность к трансформации. Отчасти именно с этим связан бум коворкингов, который мы наблюдаем в последние три года.

— Все, что вы сказали о текущих тенденциях, — как это проецируется в разрезе рынка недвижимости России?

— Несмотря на то что иностранных инвесторов на рынке российской недвижимости осталось немного, наша страна следует в курсе глобальных тенденций. Сегодня в Москве мы видим такой же бум коворкингов и фуд-холлов, как и в крупнейших европейских городах.

Городская логистика, студенческие общежития, дома престарелых несколько отстают от других стран, тем не менее мы ожидаем опережающего развития рынка и в этих направлениях.

В чем Россия опережает другие страны, так это в том, что мы раньше поняли, что ставка капитализации и текущая номинальная доходность в объектах современной недвижимости не играют решающей роли. Мы раньше стали учиться анализировать и выявлять скрытый потенциал, до поры до времени прячущийся в недооцененных, казалось бы, объектах.

— То есть повестки дня — России и глобального рынка недвижимости — совпадают?

— Я бы не сказал, что повестки дня совпадают. Перед западными инвесторами стоят несколько иные задачи. Однако мы можем не только поучиться у них, но и научить их тому, как можно работать на низком рынке и получать прибыль.

— В прошлом году на форуме MIPIM вы говорили о приходе на российский рынок недвижимости азиатского капитала. Эта тенденция подтвердилась?

— Да, тенденция сохранилась. Абстрактные разговоры о потенциале азиатских денег на российском рынке постепенно превращаются в обсуждение конкретных сделок. Я полагаю, что в 2019 и 2020 годах мы увидим уже зримое присутствие азиатских денег на российском рынке. Важно понять, что переориентация на этот рынок — это не просто переключение на других партнеров. У азиатских инвесторов другой менталитет, другой язык и другие подходы к инвестированию. Поэтому для успешной работы с ними необходимо привести в соответствие, синхронизировать подходы.

— А что потенциально интересное для глобальных инвесторов есть на российском рынке?

— Фундаментально российский рынок сегодня интересен именно своим низким циклом. Каждый инвестор прекрасно знает, что наиболее эффективные и доходные операции получаются тогда, когда удается приобрести качественный объект на низком рынке. Именно сегодня российский рынок предоставляет такие возможности.

— Текущая реформа долевого строительства в России оказывает какое-либо влияние на real-estate-инвесторов?

— Реформа долевого строительства, безусловно, окажет значительное влияние на внутренние российские инвестиции. На протяжении долгих лет инвестиции в жилую недвижимость на стадии строительства были одними из наиболее доступных инструментов для инвесторов среднего звена в нашей стране. Переход на проектное финансирование и эскроу-счета снизит премию за риск для такого инвестора. Это означает, что инвесторы в большей степени обратят свое внимание на коммерческую недвижимость, которая предлагает более высокую доходность при меньших рисках. Уже сегодня мы видим активные продажи небольших офисных блоков частным предпринимателям.

Сергей Рябокобылко
Управляющий партнер
Генеральный директор