РБК: Сергей Рябокобылко — о глобальных трендах инвестиций в недвижимость
В преддверии MIPIM-2019 генеральный директор ООО «Кушман энд Вэйкфилд» в России Сергей Рябокобылко рассказал РБК о глобальных инвестиционных трендах в недвижимости.
— Мировые инвестиции в недвижимость — какие главные тренды формируются в 2019 году? Регионы, локации, форматы?
— В 2019 году основной тенденцией на инвестиционном рынке является формирование концепции инвестирования в новые форматы. Рынок недвижимости усложняется, теперь это не просто офисные, торговые и складские объекты со своими ставками капитализации.
Например, самым быстрорастущим сегментом на офисном рынке являются сервисные офисы, или коворкинги. В Москве они занимают 130 тыс. кв. м — вдвое больше, чем годом ранее. Но такие офисы, которые арендуются оператором на долгий срок и сдаются в краткосрочную аренду, требуют совершенно другого подхода к оценке инвестиционной привлекательности.
Любопытный парадокс: облигации одной крупной сети коворкингов торгуются с доходностью в 10%, в то время как доходность зданий, в которых размещается эта сеть, составляет 3−4%. То есть даже при высоких операционных рисках доверие капитала к недвижимости значительно выше.
Аналогичные процессы происходят и в торговой недвижимости. Классическая концепция торгового центра эволюционирует, все больше внимания уделяется общественному питанию. Такие форматы, как фуд-холлы, становятся доминирующими типами проектов в европейских городах.
В складском сегменте также происходят изменения в сторону так называемой городской логистики. Традиционно торговые помещения из-за требований онлайн-торговли превращаются в локальные логистические центры.
Все эти факторы в корне меняют традиционный подход к объекту недвижимости, когда во главу угла ставилась ставка доходности.
От инвестора требуется углубленный подход к анализу объектов недвижимости, а не просто финансовое моделирование. Современный инвестор должен разбираться не только в экономике, но и в социологии и антропологии.
— А если взять большую перспективу, например десятилетие или все 2010-е годы, — что происходит с недвижимостью глобально?
— Особенность недвижимости заключается в том, что это такой продукт, предложение которого постоянно увеличивается. Каждое новое здание в городе дополняет предложение. Даже реконструкция зданий часто сопровождается приростом полезных площадей. Благодаря активному строительству в 2000-е годы даже в тех странах, где традиционно был недостаток квадратных метров, например странах Восточной Европы, предложение стало превышать спрос.
В результате на большинстве рынков нужны не просто метры, а недвижимость, которая отвечает оперативным требованиям пользователей. Основным таким требованием является гибкость использования. В быстро меняющемся мире пользователь недвижимости не может с уверенностью сказать, какие у него будут потребности в отношении площадей в течение следующих десяти лет, поэтому он делает выбор в пользу тех объектов, которые предлагают большую гибкость в использовании, комфорт и способность к трансформации. Отчасти именно с этим связан бум коворкингов, который мы наблюдаем в последние три года.
— Все, что вы сказали о текущих тенденциях, — как это проецируется в разрезе рынка недвижимости России?
— Несмотря на то что иностранных инвесторов на рынке российской недвижимости осталось немного, наша страна следует в курсе глобальных тенденций. Сегодня в Москве мы видим такой же бум коворкингов и фуд-холлов, как и в крупнейших европейских городах.
Городская логистика, студенческие общежития, дома престарелых несколько отстают от других стран, тем не менее мы ожидаем опережающего развития рынка и в этих направлениях.
В чем Россия опережает другие страны, так это в том, что мы раньше поняли, что ставка капитализации и текущая номинальная доходность в объектах современной недвижимости не играют решающей роли. Мы раньше стали учиться анализировать и выявлять скрытый потенциал, до поры до времени прячущийся в недооцененных, казалось бы, объектах.
— То есть повестки дня — России и глобального рынка недвижимости — совпадают?
— Я бы не сказал, что повестки дня совпадают. Перед западными инвесторами стоят несколько иные задачи. Однако мы можем не только поучиться у них, но и научить их тому, как можно работать на низком рынке и получать прибыль.
— В прошлом году на форуме MIPIM вы говорили о приходе на российский рынок недвижимости азиатского капитала. Эта тенденция подтвердилась?
— Да, тенденция сохранилась. Абстрактные разговоры о потенциале азиатских денег на российском рынке постепенно превращаются в обсуждение конкретных сделок. Я полагаю, что в 2019 и 2020 годах мы увидим уже зримое присутствие азиатских денег на российском рынке. Важно понять, что переориентация на этот рынок — это не просто переключение на других партнеров. У азиатских инвесторов другой менталитет, другой язык и другие подходы к инвестированию. Поэтому для успешной работы с ними необходимо привести в соответствие, синхронизировать подходы.
— А что потенциально интересное для глобальных инвесторов есть на российском рынке?
— Фундаментально российский рынок сегодня интересен именно своим низким циклом. Каждый инвестор прекрасно знает, что наиболее эффективные и доходные операции получаются тогда, когда удается приобрести качественный объект на низком рынке. Именно сегодня российский рынок предоставляет такие возможности.
— Текущая реформа долевого строительства в России оказывает какое-либо влияние на real-estate-инвесторов?
— Реформа долевого строительства, безусловно, окажет значительное влияние на внутренние российские инвестиции. На протяжении долгих лет инвестиции в жилую недвижимость на стадии строительства были одними из наиболее доступных инструментов для инвесторов среднего звена в нашей стране. Переход на проектное финансирование и эскроу-счета снизит премию за риск для такого инвестора. Это означает, что инвесторы в большей степени обратят свое внимание на коммерческую недвижимость, которая предлагает более высокую доходность при меньших рисках. Уже сегодня мы видим активные продажи небольших офисных блоков частным предпринимателям.
