Торговые центры - временное затишье или стабилизация?

Всего за 2015 год качественное гостиничное предложение Москвы пополнилось 972 новыми номерами (прирост на 6,3%) за счет открытия 5 гостиниц.

Согласно прогнозам ООО «Кушман энд Вэйкфилд», торговые центры, анонсированные к вводу в 2016 г., будут открываться с высоким уровнем вакансии, несмотря на то, что количество подписанных договоров аренды обычно выше, чем количество фактически открытых магазинов. Доля свободных помещений в этих ТЦ составит 35-40%. Они будут постепенно заполняться в дальнейшем.

Объекты, построенные за последние два года и открывавшиеся с заметно высокой долей свободных площадей, постепенно снижают уровень вакансий. В новых реалиях рынка активность операторов заметно снизилась, срок экспозиции помещений увеличился и важным фактором снижения уровня вакансий являются преференции арендаторам. Доля свободных помещений в ТЦ, открытых в 2014-2015 гг., составляет 25-30%. Эти торговые помещения занимают практически четверть — 23% — от общего объема площадей.

Вакантность по стабилизированным[1] торговым центрам изменилась за последний год незначительно, и составляет 7-8%. Именно эта категория занимают крупнейшую долю рынка — 70% от существующих площадей.

Прайм[2] объекты стабильно показывают высокую заполняемость, хотя в них отмечается ротация. В этих объектах пустует всего 2% площадей.

По факту, даже если основные договоры аренды номинированы в иностранной валюте, на данный момент арендаторам предоставлены по ним льготные условия, фиксирующие арендный платёж в рублях. В 2015 г. по существующим договорам подписаны краткосрочные соглашения, фиксирующие «ставки в национальной валюте. В новых проектах — договоры в валюте единичны, почти уникальны», — комментирует Татьяна Дивина, старший директор и заместитель руководителя отдела исследований ООО «Кушман энд Вэйкфилд».

В стабилизированных торговых центрах по существующим договорам продлеваются льготные условия. В крупных профессиональных ТЦ на этапе строительства ставка рассчитывается на основании процента от прогнозируемого оборота арендатора, тем не менее часто в договорах фиксируется максимальная или минимальная величина арендного платежа. Процент от оборота, прописываемый в договорах, остаётся неизменным: 3-7% — для якорных арендаторов торговой галереи, 12-15% — в среднем для операторов торговой галереи, 10-15% — для кафе и ресторанов, 1-3% для крупных якорных операторов (гипермаркеты).

Новое строительство

В 1 квартале 2016 г. в России (не включая Москву и Московскую область) было открыто 4 торговых центра с GLA 204 500 кв. м. Часто девелоперы открывают объекты в несколько очередей.

Прослеживается тенденция перехода от строительства крупномасштабных проектов к торговым объектам меньшего размера. Так, средний размер существующего торгового центра составляет 36 174 кв. м, строящегося в 2016 г. — 31 110 кв. м. 50% торговых площадей, запланированных к открытию в 2016 г., приходится на города с населением менее 1 млн человек. В связи с высокой насыщенностью торговыми площадями в городах-миллионниках, четверть планируемых к вводу площадей в 2016 г. — это новые фазы существующих торговых объектов.

С начала года в Москве не было открыто ни одного торгового центра. Сроки ввода большинства проектов в Москве и Московской области отложены на 2-3 месяца. Однако аналитики ООО «Кушман энд Вэйкфилд» ожидают открытие ряда крупных проектов до конца года. Новые торговые центры анонсируются, но в основном это небольшие проекты или сопутствующие торговые объекты в составе МФК или ТПУ.

На начало 2016 г. рынок замедлил падение, игроки рынка отмечают относительную стабилизацию. Основным фактором риска остаётся сужающийся потребительский рынок.

Если в прошлом году говорили о том, что рынок девелопера превратился в рынок арендатора, то сейчас всё внимание обращено на потребителя. Снижение денежной массы, перераспределяемой между форматами и категориями операторов при консервативном сценарии может привести к росту уровня свободных площадей в ТЦ в результате сокращения торговых точек сетевых операторов, а также открытия новых объектов в высокой долей свободных площадей. В этой ситуации активными будут оставаться крупноформатные игроки и продуктовые сети.

[1] Открытые более двух лет назад, имеющие лояльную целевую аудиторию и сбалансированную структуру арендаторов и постоянную посещаемость

[2] Успешные торговые центры в прайм локациях