Борьба за золото на мировом рынке офисной недвижимости

«Пекин выиграл 5 из 6 возможных «золотых» медалей» и возглавляет таблицу лидеров среди 100 ведущих городов мира», говорится в опубликованном сегодня отчете компании ООО «Кушман энд Вэйкфилд». Отчет «Борьба за золото на мировом рынке офисной недвижимости» анализирует ставки аренды и ставки капитализации для  офисных объектов класса А в 100 крупнейших городах мира по следующим критериям:
- степень восстановления ставок аренды и капитализации в течение года до июня 2012;
- степень восстановления этих показателей по сравнению с самыми низкими показателями в 2009/2010;
- значения показателей в июне 2012.

Награды присуждаются за «скорость» роста, «быстрое» восстановление ставок аренды и капитализации после последнего экономического спада и «высокий уровень» достигнутый в 2012 году. Основные положения отчета:

- Список лидеров возглавляет Пекин.
- Сан-Франциско занимает второе место, уровень ставок в котором поддерживается высоким спросом со стороны технологичной развитой экономики города.
- Москва, где рост уровня  ставок поддержан ценами на энергоносители, стоит на третьем месте.
- Лондон делит четвертое место с Шанхаем из-за сильного роста ставок и стоимости активов,  а также из-за повышенного внимания как к городу, принимающему Олимпийские игры.
- Азия стала регионом с наибольшим числом городов-призеров. Золотых медалей здесь присуждено больше, чем на Американском континенте и в регионе EMEA.
- Отставание рынков Европы в целом происходит из-за медленных темпов роста по сравнению с другими регионами и за долгового кризиса, который влияет на способность бизнеса к принятию быстрых решений.

Гленн Руфрано, Президент и СЕО глобального ООО «Кушман энд Вэйкфилд» (Glenn Rufrano, Global President & CEO): «Крупные международные спортивные соревнования – это возможность для принимающего города показать себя на мировой арене - то что сейчас мы видим в Лондоне, где рынок офисной недвижимости взошел на подиум, в соответствии с нашими ожиданиями. Однако, интересно то, что наше исследование реально отражает глобальную суть победителей. Когда в списке присутствуют такие сформированные рынки  как Сан Франциско и Гонконг, но при этом Пекин возглавляет рейтинг, а  другие развивающиеся рынки – такие, как  Москва, Дели, Сан Паулу -  находятся в его верхней части, уже не так просто сказать, что «развивающиеся рынки демонстрируют наибольший рост, а развитые самые высокую стоимость активов». Мы живем в эпоху действительно глобального рынка, где старые ярлыки уже не имеют ничего общего с  действительностью». 

Континент Америка  был лидером по критерию  «самый быстрый рост» на основе анализа ставок и доходности за последние несколько лет. Северная Америка была впереди всех по размеру сокращения ставок капитализации,  города США и Канады заняли 6 мест в первой десятке. Латинская Америка стала лучшей по росту ставок аренды: Сан Пауло, Багота, Лима  вошли в десятку лучших.

Джим Андерхил, старший исполнительный директор в Американском регионе (Jim Underhill, CEO America’s): «Регион стал лидером по «золотым» медалям по показателю «быстрый» рост ставок аренды и капитализации за последний год. США и Канада лидировали по сокращению ставок капитализации, в то время как Латинская Америка показала рекордные результаты по темпам роста ставок аренды. Сан-Франциско получил наибольшее количество медалей, где высокие показатели офисного рынка поддерживаются спросом со стороны компаний индустрии высоких технологий». 

Азия возглавила список в категории «самые высокие ставки аренды и стоимости активов»  с 5 городами в первой десятке. Лондон и Нью-Йорк обеспечили себе высокие места, тогда как Париж, Цюрих и Женева «вылетели» из первой десятки. Несмотря на то, что Пекин занял общее первое место по совокупности показателей,  он проиграл  Токио и Гонконгу в споре за самые дорогие арендные ставки, и проиграл  Тайваню  и Гонконгу за самые дорогие рынки по ставке капитализации. 

Азия, опять же, является сильнейшим рынком, если речь заходит о пост-кризисном восстановлении, с агрегатным ростом ставок на 15% с 2009 года, который в основном обеспечили офисные рынки Китая, Гонконга, Индонезии и Сингапура.

Санья Верма, старший исполнительный директор региона Азия (Sanjay Verma, CEO Asia) ООО «Кушман энд Вэйкфилд»: «Сильные» показатели Азии подтверждаются  эластичной экономикой, которая повлияла на офисный сектор в 2011 году и продолжила в 2012.  Лидерами региона является  Пекин, Шанхай и Нью Дэли»

«Конечно, регион нельзя назвать неуязвимым перед лицом ухудшающихся экономических условий, даже такие «сильные» рынки как Гонконг, постепенно снижают обороты в этом году, но кажется, что экономика Азиатских стран, в общем, останется на пути роста и будет поддерживать  рост офисных индикаторов в большинстве городов региона».

В Европе наблюдалось самое слабое восстановление, только Лондон и Москва получили золотые медали. Некоторые рынки Северной Европы, список которых возглавляет Осло, также показали хорошее восстановление, в то время как в городах Германии и Париже наблюдалась коррекция ставок, даже, несмотря на то, что эти рынки не продемонстрировали значимого роста.

Российский рынок офисной недвижимости получил 5 «медалей», из которых 3 «золотых». «Золото» было присвоено в категории самых высоких ставок аренды – 1200 USD/кв.м., и за скорость восстановления с 2009 года ставок аренды с 820 USD/кв.м. до 1200 UDS/кв.м.  и ставок капитализации (с 13% в 2009 году до 8,5% в 2012). Серебро было получено в категории «краткосрочный рост» (с начала года) – ставки аренды выросли на 9,1%, ставки капитализации остались неизменными.

Говорит Карло Барел ди Сант’Альбано, председатель совета директоров и старший исполнительный директор ЕMEA, ООО «Кушман энд Вэйкфилд»: “Мы увидим изменения в Лондоне и после закрытия Олимпийских игр, так как восточные районы города растут и развиваются. Однако, несмотря на то, что большинство других рынков пока не демонстрируют роста, подобного Лондонскому, они занимают хорошие позиции в рейтинге. Даже несмотря на долговой кризис, мы ожидаем стабильный рост спроса и активности по всему региону, а также продолжение развития новых конкурентов – Москвы, Варшавы и Стамбула».

Дэвид Хатчингс, глава отдела исследований EMEA и автор настоящего исследования (David Hutchings, head of EMEA Research and author of the report), “Общие показатели, в общем, замедлились одновременно с ростом неопределенности в большинстве экономик мира. Но мы работаем на международном офисном рынке, где арендаторы должны искать лучшие места и площади для того, чтобы сохранять конкурентоспособность, работать лучше и отвечать новым требованиям по охране окружающей среды. Стоимость аренды будет только расти, так как предложение остается ограниченным, любая пауза, связанная с  медлительностью в принятии решений, является возможностью для лидеров бизнеса использовать преимущество перед конкурентами  - и это то, что мы видим в некоторых отраслях. Как и в спорте, самые успешные компании не всегда самые быстрые, но хорошо подготовленные и решительные».