Denis Sokolov: Position Paper: "Россия, ВТО и рынок недвижимости"

Уважаемые коллеги,

Вступление России в ВТО является важным событием для России. Правительству понадобилось 19 лет для того, чтобы согласовать все позиции.
Окажет ли это событие влияние на рынок недвижимости?
Мы полагаем, что влияние будет, хоть и положительным, в целом, но крайне незначительным.

Вступление в ВТО является хорошей новостью для рынков, так как Россия продолжает процесс интеграции в мировую экономику.

И хотя практического результата, в краткосрочной перспективе наблюдаться не будет, в долгосрочном плане положительное влияние будет заметно для отдельных отраслей.

В то же время макроэкономический эффект будет нивелирован более значимыми факторами, поскольку Россия остается сырьевой экономикой, зависимой от мировой конъюнктуры.

Россия подала заявку на присоединение к ГАТТ (генеральное соглашение по тарифам и торговле – впоследствии преобразованное во Всемирную Торговую Организацию) в 1993 году.
22 августа Россия стала 156 членом ВТО

В послевоенной Европе страны начали применять все более изощренные механизмы защиты внутренних рынков, и остро встала проблема так называемого нетарифного регулирования, т.е. административных, а не экономических ограничений импорта. Также страны стали использовать такие ограничения, как механизмы торговых войн, когда в ответ на ограничение импорта, скажем, угля одной страной, другие вводили запрет на ввоз вина, с целью оказания экономического давления. В результате стала страдать мировая торговля и, в конечном счете, экономики отдельных стран. Первоначально именно торговля продовольственными товарами, как самый зарегулированный рынок, стала предметом обсуждения в рамках ГАТТ.

Проблема нетарифного регулирования заключается в том, что этот метод заметно усложняет ведение бизнеса и не позволяет рассчитать экономическую модель, соответственно, влечет за собой риски.

В этой связи задачей ВТО стала либерализация торговли через сокращение и отказа от нетарифного регулирования. Многие ошибочно полагают, что присоединение к ВТО оставляет внутренний рынок без защиты, однако это совершенно не так. Вступая в ВТО, страна берет на себя обязательства по постепенной либерализации торговли и отказу от нетарифного регулирования на протяжении 10-15 лет.  Реальное снижение пошлин составляет 5-10 процентных пунктов, что при высокой степени защищенности российского рынка (в среднем 30%) не является серьезной угрозой.

Более того, ВТО предусмотрены процедуры разрешения торговых конфликтов. В случае, если один из участников начинает демпинговать на рынке (например с помощью экспортных субсидий), ВТО позволяет инициировать антидемпинговое расследование и сразу же применить временные антидемпинговые пошлины.

Таким образом, угрозы затоваривания рынка дешевым импортом ни в среднесрочной, ни в долгосрочной перспективе не существует. Гораздо более значимым фактором является курсовая разница валют,  из-за изменения которой могут значительно колебаться цены на импортные товары.

Строительство

Рынок стройматериалов в России изолирован от мирового, в первую очередь, за счет больших расстояний и затрат на перевозку.

Импортная пошлина на цемент после вступления в ВТО остается на прежнем уровне (5%). Поэтому не следует ожидать изменения структуры затрат на строительство. Либерализация импорта оборудования не окажет влияния на ценообразование.

Что касается металлопроката, то Россия экспортирует 50% от производимого объема. Несмотря на то, что в рамках ВТО, ЕС откажется от квотирования импорта металлопроката из России, и  можно было бы ожидать роста экспорта, однако основными торговыми партнерами являются страны Юго-Восточной Азии в отношении которых изменений нет. Поэтому не следует ожидать роста внутренних цен.

Спрос на офисы

Спрос на качественные офисы на 60% формируется за счет трех групп:

• Нефтегазовый сектор и природные ресурсы;
• Банки, финансовые и страховые компании;
• Бизнес-услуги.

Добывающие компании являются нетто-экспортерами, и либерализация внешней торговли им на руку. Можно ожидать роста прибылей этих компаний, однако, учитывая высокую роль государства в этом бизнесе и соответствующее налогообложение, не факт, что эта прибыль будет вложена в развитие. В любом случае эти изменения не приведут росту потребности в офисных площадях в центре Москвы.

При вступлении в ВТО Россия не изменила свои позиции в отношении иностранных банков, поэтому непосредственного влияния на эту отрасль не будет. Что касается страховых компаний, то через 9 лет на рынок будут допущены филиалы иностранных страховых компаний. Не исключено, что это повлечет за собой спрос на новые офисы.

Бизнес-услуги в меньшей степени зависят от правил мировой торговли. В большей степени их бизнес зависит от торговых оборотов. Поэтому можно утверждать, что и на этот сегмент вступление в ВТО не повлияет.

Торговая недвижимость

Импорт, по-прежнему, остается «головной болью» для ритейлеров. И проблема не столько в размере таможенных пошлин, сколько в правоприменении и бюрократических сложностях. Формально, вступление в ВТО должно облегчить жизнь международным ритейлерам. Однако, на практике, этого можно достичь лишь реформой таможенной системы и отказом от презумпции виновности импортера, который каждый раз вынужден доказывать, что он не контрабандист.

Тем не менее, для многих ритейлеров это будет хорошей новостью, а для тех, кто в России еще не представлен – дополнительным аргументом в пользу выхода на рынок.

Складская недвижимость

80% спроса на склады формируют ритейлеры, производители и логистические операторы. Потенциально положительный эффект, как было отмечено выше, может сказаться на ритейлерах и, соответственно, логистических операторах. Что касается производителей, то в краткосрочной перспективе влияния не будет. Однако в том случае, если заработают механизмы стимулирования конкурентоспособности отечественной промышленности, в долгосрочной перспективе можно ожидать расширения географии сбыта, наращивания объемов и, как следствие, увеличение потребности в складах. 

Подробнее