Компания ООО «Кушман энд Вэйкфилд» опубликовала итоги рынка гостиничной недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга за 3 кв. 2012. По словам Дэвида Дженкинса, Партнера, Руководителя отдела гостиничного бизнеса компании ООО «Кушман энд Вэйкфилд», стоимость проживания в московских гостиницах среднего ценового сегмента мало отличается от тарифов гостиниц верхней ценовой категории. До тех пор, пока цены на размещение в гостиницах верхнего ценового сегмента не вырастут, гостиницам более демократичного уровня будет сложно увеличить тарифы.
Москва
Небольшая разница между средними тарифами гостиниц среднего и верхнего ценовых сегментов - 1 700 рублей - ставит под сомнение возможность дальнейшего роста тарифов. Это будет зависеть от того, удастся ли гостиницам верхней ценовой категории приблизиться по уровню цен к более высокому сегменту (гостиницам высшего предела верхней ценовой категории). В целом по городу разница между тарифами различных ценовых сегментов очень незначительная. Чтобы более доступные гостиницы смогли увеличить свои тарифы, гостиницам класса люкс и верхней ценовой категории необходимо «поднять планку». Учитывая, что на рынке ежегодно появляются новые гостиницы и сохраняется чувствительность к цене, в ближайшие 12 месяцев вряд ли предвидятся серьезные изменения в тарифах. Что касается загрузки, то в большинстве сегментов этот показатель достигает рекордно высокого уровня, что создает благоприятные условия для дальнейших серьезных действий.
В сегменте люкс падение загрузки на 3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года незначительно, но с учетом того, что практически во всех остальных гостиницах Москвы наблюдается рост загрузки, это противоречит общегородскому тренду и происходит вопреки росту загрузки в данном сегменте на протяжении 2 прошлых лет. В столице все еще отсутствует четко выраженный люксовый сегмент, и для роста тарифов городу необходимо открытие новых гостиниц топового сегмента. Преобладание корпоративных клиентов и недостаток индивидуальных туристов также ограничивает возможности роста тарифов в этом сегменте.
Гостиницы высшего предела верхней ценовой категории предлагают качественное размещение в центре города и, с учетом рыночной корректировки (средний тариф упал с 13 200 рублей в 2008 году до 9 900 рублей в 2009), больше соответствуют сложившимся рыночным условиям, нежели гостиницы класса люкс. С начала года доходность на номер превышает показатели 2011 года почти на 22% и является максимальной с 2008 года, при этом лишь на 1 000 рублей ниже, чем аналогичный показатель гостиниц люксового сегмента.
С 2004 по 2007 год наблюдалось ежегодное снижение загрузки, поскольку тарифы намного превышали максимально достижимые в настоящее время. После кризиса в 2009 году тарифы были скорректированы, из года в год наблюдался рост загрузки, и фактически в настоящее время загрузка достигла максимального уровня за все предыдущие годы (за исключением 2004 года). В данном сегменте тариф все еще очень чувствителен, но при такой высокой загрузке есть возможность постепенного увеличения тарифа.
В этом году загрузка и средний тариф гостиниц верхнего предела средней ценовой категории несколько выросли. Третий год подряд средний тариф в гостиницах данного сегмента лишь немного увеличивается, что свидетельствует о достижении максимально возможного для данного сегмента тарифа. Средний тариф в гостиницах средней ценовой категории на 30% ниже, чем в гостиницах рассматриваемого сегмента, что делает его очень привлекательным для тех туристов, которые раньше предпочитали размещение в гостиницах верхнего предела средней ценовой категории. Поэтому единственным способом повысить тариф в данном сегменте мог бы стать рост тарифов в соседних сегментах: более доступном сегменте гостиниц средней ценовой категории и особенно в более дорогом верхнем ценовом сегменте. Разница между средним тарифом гостиниц верхнего ценового сегмента и гостиниц верхнего предела средней ценовой категории составляет всего 400 рублей.
С начала года доходность на номер в гостиницах среднего ценового сегмента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась на 12% (в основном, за счет роста загрузки). Возможность увеличивать тарифы в гостиницах данного сегмента также зависит от динамики тарифов более высоких ценовых сегментов.
Санкт-Петербург
Загрузка гостиниц Санкт-Петербурга продолжает восстанавливаться. По сравнению с прошлыми годами за первые 9 месяцев 2012 года в верхнем и среднем ценовых сегментах были достигнуты максимальные значения загрузки, люксовые гостиницы также снова показывают высокие операционные показатели.
За 3 квартала 2012 года загрузка гостиниц категории люкс достигла самого высокого уровня, начиная с 2008 года. По сравнению с прошлым годом средний тариф упал, и он все еще намного ниже своего максимума, достигнутого в 2008 году. Таким образом, гости Северной столицы получают высокое качество по приемлемой цене. Открытие гостиницы W также повлияло на люксовый сегмент, в целом приподняв планку.
В гостиницах верхнего ценового сегмента рост загрузки на 10% был сбалансирован снижением среднего тарифа на 17%. Появление на рынке новых гостиниц средней ценовой категории привело к некоторой корректировке тарифов в данном сегменте. Учитывая высокий уровень загрузки (за первые 9 месяцев с начала 2012 года она составляет 63%, что является самым высоким показателем с 2008 года), есть основания полагать, что в 2013 году средний тариф может вырасти.
В гостиницах среднего ценового сегмента загрузка за первые 3 квартала 2012 года составила 67%, что является рекордной цифрой для данного сегмента. Средний тариф на протяжении последних 3 лет практически не менялся. Потенциальный рост тарифов в более дорогих гостиницах в 2013 году определенно поможет и гостиницам данного сегмента улучшить свои операционные показатели.
Вниманию редактора:
*Операционные показатели гостиниц за первые 9 месяцев 2012 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущих годов
ADR - средний тариф
RevPAR – доходность на номер