Чиновники могут получить право отлучать подозрительных, по их мнению, застройщиков от аукционов на покупку земли для строительства жилья. Соответствующие поправки подготовлены Госстроем. Квалификационные требования могут превратиться в механизм отсечения «неугодных» компаний, но, с другой стороны, сделают конкурсы более прозрачными, говорят участники рынка.
Госстрой подготовил поправки в Градостроительный кодекс, которые дают чиновникам право отстранять подозрительных, по их мнению, застройщиков от аукционов на покупку земли для строительства. Допуск к торгам могут получать только компании с опытом работы не менее трех лет при условии, что за этот период ими построено жилья и других объектов не меньше, чем в среднем за год на планируемом участке. Еще одно требование – наличие лицензии саморегулируемой организации.
Права доступа к аукциону могут лишиться и те застройщики, руководство которых имеет непогашенную судимость по экономическим преступлениям или дисквалифицировано.
Согласно Кодексу об административных правонарушениях, дисквалифицировать можно директора, который в том числе неоднократно нарушал правила охраны труда: не выплачивал зарплату «в белую», поздно перечислял отпускные, не знакомил сотрудников с инструкциями по охране труда.
Если компания внесена в «черный» список за неисполнение госзаказа в области строительства, проектирования или приобретения жилья, ей тоже могут отказать. Неплательщики налогов и взносов в социальные фонды (более 25% от стоимости активов) также не смогут претендовать на покупку или аренду земли для жилищного строительства.
Госстрой предлагает сделать эти требования необязательными. Решение об их установлении будут принимать чиновники, выставляющие государственные земли на торги.
Условия, при которых применяются данные ограничения, не указаны. Конкретные экономические преступления, из-за которых директора могут не допустить к торгам на землю, не разграничены. Теоретически, под них подпадают фальшивомонетчики и организаторы подпольных казино. Согласно инициативе Госстроя, такие же условия могут ставить и на аукционах на право развития застроенной территории.
На застройку девелоперам будут давать два, а не три года, как сейчас. По истечении этого срока неиспользуемые участки нужно изымать, считают в Госстрое.
А сами участки под жилищное строительство должны стать качественнее, полагают авторы поправок. Муниципальные и городские власти обяжут составлять планы (не менее чем на пять лет) застройки участков не только с указанием минимальных объемов жилья, но и с условиями присоединения коммунальной инфраструктуры. Кроме того, чиновники должны будут уточнять, какие дороги и социальные объекты будут возводиться на осваиваемой территории.
Программы застройки нельзя будет составлять без учета схем электрификации, газификации и коммунальных сетей. А естественные монополии должны будут «уточнять» инвестпрограммы с учетом планов региональных властей по строительству жилья.
Каков будет алгоритм действий на случай нежелания коммунальных и сетевых компаний работать на участке, в поправках Госстроя не уточняется.
Если же застройщик превысил объемы строительства, под которые зарезервирована инфраструктура, то дополнительные подстанции, газо-, водо- и теплопроводы он будет обязан строить сам.
Процедура конкурса станет более прозрачной, радуются участники рынка. «Предъявлять квалификационные требования – это повсеместная практика при проведении государственных тендеров, — говорит руководитель отдела исследований Cushman&Wakefield Денис Соколов. — Компания, которая не выплачивает заработную плату и экономит на налогах, может предложить более конкурентные и выгодные условия, и если ориентироваться только на финансовую составляющую, то компания выиграет конкурс. Поправки будут способствовать тому, чтобы компании лучше выполняли свои обязательства».
Но механизм проверки застройщиков организаторами неясен, добавляет эксперт: например, если компания не вовремя выплачивает заработную плату, то генеральный директор подлежит уголовному преследованию, в таком случае компания фактически не может принимать участие в конкурсах.
Усиление требований к застройщикам может способствовать развитию коррупции, опасается Соколов: «Квалификационные требования могут превратиться в механизм отсечения «неугодных» компаний».
Компании, которые работают менее трех лет, не должны выходить на рынок крупной застройки, считает председатель совета директоров «Суихолдинг» Азарий Лапидус. «Если Госстрою удастся создать мотивированную программу отстранения неблагонадежных застройщиков, это будет очень полезно для рынка», — говорит он. Лапидус уверен, что коррупция будет появляться только в случае двойного трактования новых правил.