Москва была и остается главным перевалочным пунктом для торгово-логистической системы страны. И в ближайшее время ситуация вряд ли изменится, нравится это городу или нет.
По данным руководителя отдела складской недвижимости ООО «Кушман энд Вэйкфилд» Егора Дорофеева, в столичном регионе заключается 64% сделок по аренде и сосредоточено 67% качественных складских объектов от общероссийского объема. По большей части крупные импортеры имеют здесь распределительные центры и склады, объясняет Дмитрий Курьянов, руководитель по развитию международных автомобильных перевозок STS Logistics.
Общий объем существующих складских помещений классов А и В в Московском регионе в конце I квартала консультанты оценивают примерно в 8 млн кв. м (разброс в оценках — от 7,5 млн кв. м у «Эспро» до 8,2 млн кв. м у Jones Lang LaSalle, JLL).
Из-за ограниченного объема предложения доля вакантных площадей в I квартале 2012 г., по данным JLL, находилась на низком уровне — 1,45%. Но не потому, что спрос такой высокий, а потому, что современных объектов мало, считает директор департамента коммерческой недвижимости ГК RRG Юрий Тараненко. Максимальные арендные ставки на склады в Подмосковье в I квартале этого года, по подсчетам аналитиков JLL, достигали $135-140 за 1 кв. м в год (для сравнения: по итогам I квартала 2011 г. ставки были $125 за 1 кв. м в год).
Нет потребления — нет хранения
Среди региональных центров больше всего площадей для хранения товаров могут предложить Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск и Ростов-на-Дону, по данным руководителя отдела аналитики и исследований Praedium Oncor International Ольги Павлик. В 2011 г. интерес к регионам заметно рос, отмечает она. Например, Immofinanz получила в Росбанке кредит на развитие логоцентра «Шушары» (сумма не разглашается), где компании принадлежит около 40 000 кв. м. Trigon Capital объявила о намерении инвестировать $10 млн в инфраструктуру парка «Тосно». Было заявлено о строительстве складских объектов в Екатеринбурге, Орле, Владимире, Краснодаре и Ростове-на-Дону. Procter & Gamble планирует начать строительство логистического центра в Туле, продуктовый ритейлер «Лента» откроет распределительный центр площадью 25 000 кв. м в Новосибирске, а компания Ozon.ru — распределительный склад в Екатеринбурге и т. д.
Петр Зарицкий, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL, говорит, что постепенно развиваются крупные региональные распределительные хабы: «Но они не являются конкурентами Москве, а выступают необходимым перевалочным звеном от центральных федеральных складов к местному потребителю». Это особенно заметно в Новосибирске, Екатеринбурге. Однако емкость регионального рынка и темпы развития логистики в России были в 2005-2008 гг. несколько переоценены, считает Зарицкий. Как результат, масштабные проекты по строительству комплексов класса А в городах-миллионниках, заявленные в 2006-2008 гг., например, «Евразией логистик» или Raven Russia, так и не были реализованы. «Мы не ожидаем в ближайшие годы масштабных проектов в регионах, даже в Новосибирске или Ростове, — скорее речь будет идти о дополнительных фазах в уже существующих объектах», — заключает эксперт.
Драйвером для развития складских комплексов служит ритейл, который, в свою очередь, зависит от покупательской способности населения, напоминает Владислав Рябов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. В этом регионы однозначно проигрывают Москве. «Поэтому пройдет много лет, пока российские регионы смогут развить систему логистических парков», — считает директор отдела складских и промышленных помещений CBRE Ланс Пилант. В Москве настолько большой рынок потребления, с постоянно растущим населением, а теперь еще и увеличивающейся территорией, что ставка капитализации любого объекта недвижимости в Московском регионе всегда будет ниже, чем где-либо еще в России, соглашается Зарицкий.
Себестоимость строительства качественных складских комплексов в регионах сопоставима с подмосковной, управлять стройкой сложнее, а ставки аренды ниже, называет сдерживающие факторы Павел Платонов, руководитель отдела продаж ГК «Эспро». Коммерческий директор «ПЛК Северное Домодедово» Глеб Белавин упоминает финансовые риски девелопера: «Именно регионы первыми страдают от любых негативных изменений в экономике».
Но главное — «дорожная сеть в России спроектирована таким образом, что федеральные и региональные автомобильные дороги расходятся от Москвы», напоминает Егор Дорофеев. Качество и пропускная способность автомагистралей (а также инфраструктура) в регионах оставляют желать лучшего, добавляет Ольга Павлик. Поэтому большинство федеральных компаний создает главный распределительный центр под Москвой — и более мелкие рядом с городами-миллионниками, описывают эксперты принцип, по которому выстраивается цепь поставок. В ряде случаев прямые поставки, без «заезда» в Москву, позволили бы минимизировать время и расходы на логистику, но компаний, которые бы предпочитали строить распределительные центры в регионах с наибольшим потреблением, крайне мало, сетует Дорофеев.
К примеру, «Мир инструментов» везет товары в регионы, минуя распределительный центр в Москве, если у производителя набирается контейнерная партия. Хладокомбинат «Западный» (торговая марка «4 сезона») заявил о строительстве распределительного центра в Новосибирске, Х5 Retail Group построит распределительный центр в Орловской области, а «Магнит» — в Зеленодольске (Татарстан). Объем инвестиций — до 2 млрд руб.
В то же время большинство крупных ритейлеров работает через центр. Например, в подмосковной деревне Черная Грязь расположен распредцентр петербургской сети «Лента». На арендованной компанией площади в 17 000 кв. м РЦ емкостью 38 000 паллет принимает товары от поставщиков Центрального, Приволжского, Южного и Уральского регионов.
В 2011 г. было подписано соглашение по строительству нового центра (44 000 кв. м) по схеме built-to-suit во Внукове между «Дикси» и PNK Group. Финский ритейлер «Стокманн» арендует около 10 000 кв. м в складском комплексе «Ленинградский терминал» компании MLP на 14-м км Ленинградского шоссе под распределительный центр для товаров, распространяемых на территории России.
Плюс на минус
«Основной минус централизации грузовых потоков — неэффективная логистика. Часто груз, прибывший в Санкт-Петербург, направляется на таможенный склад в Московской области и уже оттуда идет в Псков или Великий Новгород, — приводит пример Ольга Павлик. — Такой сложный маршрут увеличивает риск срыва поставок, осложняет ситуацию на и без того забитых московских трассах, повышает стоимость товаров, заставляет всех участников цепи поставок неэффективно расходовать свое время».
По мнению Петра Зарицкого, недостатки в данном случае являются продолжением достоинств: «Москва в целом выигрывает от того, что российская экономика сильно централизована. Все крупные компании, как правило, имеют здесь свои распределительные центры и офисы — а это дополнительные рабочие места». «Московским властям выгодно пропускать транспортные потоки через столицу, постоянно увеличивая бюджет за счет различных налогов и отчислений, взимаемых с игроков логистического бизнеса», — говорит Ольга Павлик. Сосредоточение огромного количества грузов фактически в одной точке способствует развитию длинных посреднических цепей, что является одновременно и плюсом, и минусом, сказываясь как на развитии бизнеса, так и на возрастании стоимости товаров, рассуждает она.
По тому же пути
Александр Кунцевич, аналитик отдела исследований ООО «Кушман энд Вэйкфилд»:
— С подобными проблемами сталкиваются все страны, где население сконцентрировано в одном регионе (Греция, Египет и т. п.). Помочь должны меры по стимулированию: развитие транспортной (прежде всего автодорожной) сети и повышение уровня жизни в регионах (создание рабочих мест, улучшение социальной инфраструктуры). Немаловажным является развитие современных производств. Тогда компаниям будет интересно размещать свои распределительные хабы близко к основным источникам потребления. В качестве примеров можно привести Ленинградскую и Калужскую области. Повышение уровня жизни и концентрация производства привели к тому, что некоторые компании создали там федеральные распределительные центры.
подробнее: Ведомости