Сезонное обострение духоты в офисах уже на подходе. А с ней на подходе и ежегодный поиск ответа на извечный русский вопрос «Кто виноват?» — на этот раз в том, что на рабочем месте, где мы проводим, как минимум, треть своей жизни, невозможно не то что работать, а порой и просто находиться.
Можно долго и пространно рассказывать о том, что качество микроклимата в арендуемых помещениях зависит от классности здания, в котором они находятся. Отчасти это справедливо — в бизнес-центрах класса «А» этот вопрос, как правило, действительно изначально решен лучше. Но признаться честно, за всю свою 30-летнюю практику в сфере эксплуатации недвижимости, я еще ни разу не встречал ни одного БЦ, арендаторы которого не жаловались бы на плохой микроклимат в офисе.
Оговоримся сразу, помимо чисто субъективных причин, когда разные люди по-разному переносят один и тот же температурный режим, есть причины и абсолютно объективные. И первая из них кроется в ошибках, допущенных еще на стадии проектирования здания.
Проектные хитрости
Самая распространенная — это изначально заложенная низкая высота потолков. Приступая к реализации проекта, каждый девелопер получает, как известно, массу самых различных согласований, одно из которых касается высотного ограничения — то есть, планируемое к строительству здание не может быть выше согласованной высоты, например, в 60 метров. Перед будущим владельцем объекта встает вопрос — сделать высоту потолков комфортной 3-метровой и получить здание в 20 этажей или сделать потолки высотой в 2,5 м и выиграть дополнительных 2 этажа, которые принесут ему при сдаче в аренду дополнительный доход. Ответ, думается, очевиден. Как очевидно и то, что воздушные потоки в помещениях будут перемещаться по-разному — в офисах с 3-метровыми потолками лучше, в офисах с потолками в 2,5 м хуже. А значит, в первых помещениях находиться будет комфортнее, а во вторых — нет.
Еще одна типичная проектная ошибка — не открывающиеся окна в здании. Сэкономив на оконных конструкциях, девелоперы частенько объясняют свое решение нормами и правилами, запрещающими использовать открывающиеся окна на объектах, оснащенных системами кондиционирования. Мягко говоря, это лукавство — никаких строительных или санитарных норм на этот счет не существует. Как нет и ограничений по монтажу открываемых окон и в зависимости от этажности здания. Абсолютно на всех этажах — будь это камерный особнячок или небоскреб — окна открываться могут. Здесь ограничения скорее по их конструкции — естественно, на 25-м этаже распашное окно с двумя створками, как в деревенском доме, делать не стоит — это просто неразумно, поскольку небезопасно, да и, как минимум, ветрено. Но для таких случаев предусмотрены фрамуги и т.д.
Следующая распространенная ошибка, за которую арендаторы платят плохим самочувствием и в офисах невыносимыми условиями для работы, делается уже на стадии отделки офисных помещений. И если ответственность за первые две лежит на девелопере, то за этот «косяк» уже отвечает сам арендатор, сделавший выбор в пользу не очень профессиональных подрядчиков
Принцип оснащения современных бизнес-центров инженерным оборудованием известен. Центральные системы монтируются в зонах общего пользования, а на арендуемые площади «заводятся» точки подключения к ним. Если говорить о работе систем на примере все той же системы вентиляции, то обобщенно это выглядит следующим образом: центральная система вентиляции подает на каждый этаж определенное количество воздуха.
Норма, на которую рассчитывается вентиляция, составляет 60 куб. м на одного человека, или на так называемый двукратный воздухообмен — то есть, в течение часа воздух в помещении должен смениться дважды. Однако непосредственно в офисных помещениях этот график очень часто не соблюдается. Причина — неправильная установка решеток вентиляции, при которой решетка подачи свежего воздуха располагается рядом с решеткой забора воздуха отработанного. Нужно ли объяснять, что при такой конструкции почти половина свежего воздуха сразу же уходит назад в систему вентиляции, а вовсе не в помещение?
Не менее проблематична ситуация, когда по воле проектировщиков решетки подачи воздуха в офис размещаются под потолком. В итоге воздух подается вверх и туда же — вверх — и уходит, не смешиваясь, а значит, и не вытесняя воздух отработанный.
Решить эту задачу довольно просто — достаточно расположить решетки подачи в полу или в нижней части стен. В этом случае свежий воздух станет поступать непосредственно в ту зону, где сидят сотрудники. Такие схемы называют напольной вентиляцией, или более сложно технически реализуемой — вытеснительной вентиляцией. Правда, к такому варианту проектировщики офисных помещений прибегают почему-то крайне редко...
Полна горница людей
Вопреки расхожему мнению о перенаселении офисов как причины духоты я все же считаю, что проблема не столько в «лишних» людях, сколько в том, как организовано пространство в помещении и насколько оно мешает конвективному перемещению воздушных потоков.
Рискуя показаться банальным, все напомню известную еще из школьного курса биологии информацию: человек — по своей природе существо, которое а) излучает тепло, б) выдыхает углекислый газ, г) испаряет некоторое количество влаги. Воздух, подвергшийся этим факторам, считается отработанным.
По существующим нормам, такой воздух должен быть заменен на свежий, то есть, вытеснен к решеткам забора воздуха, расположенным наверху.
Если же система вентиляции в помещении работает неправильно или не эффективно, то оттока отработанного воздуха не происходит, и каждый человек сидит в своего рода колпаке отработанного воздуха. Вытеснить такой «некачественный» воздух можно только одним путем — поднять его вверх потоком свежего, более холодного, воздуха, подаваемого снизу. Если рабочие места составлены из мебели, которая не позволяет воздушным потокам свободно поступать к рабочим местам снизу, о воздухообмене не может быть и речи. А значит, и в помещении не будет комфортного микроклимата, при котором не жарко и не душно. В многолюдном офисном помещении лучше не делать плотных, доходящих до самого пола перегородок, опоры столов и стульев должны быть максимально «прозрачными».
Это вы можете
Предвидя возражения читателя о том, что все перечисленные тонкости относятся практически к «сакральным» знаниям, известным только специалистам, неспециалистам, решившим арендовать помещения, советую обратить внимание на моменты, видные невооруженным глазом:
1.Придя осматривать потенциальный офис, уточните высоту потолков. Помещение с потолками ниже 3 м лучше не брать — вероятность проблем с вентиляцией очень высока.
2.Проверьте, открываются ли окна. Дедовский метод проветривания комнат через открытую форточку еще никого не подводил, а даже самые современные инженерные системы, к сожалению, иногда могут.
3.Встаньте под приточной решеткой, через которую подается свежий воздух в помещение. Вы должны чувствовать струю воздуха, обязательно добивающую до пола помещения.
4.Приоткройте дверь, выходящую в коридор: поток воздуха из помещения в коридор должен быть чувствительным. Не принимайте помещения с обратным потоком воздуха.
5.Ну и наконец, помните, проблемы с вентиляцией обязательно начинаются, когда проектом отделки офиса занимается сразу несколько исполнителей, когда в проект постоянно вносятся дизайнерские изменения, когда при плановой эксплуатации кто-то постоянно занимается переоборудованием рабочего пространства помещения и перестановкой рабочих мест. В итоге вентиляция в помещении как бы есть, но на самом деле, ее как бы и нет.
Подробнее: ГдеЭтотДом