Согласно последнему отчету «Атлас международных инвестиций» компании ООО «Кушман энд Вэйкфилд», опубликованном на МIPIM, в 2012 году мировые инвестиции в недвижимость выросли на 6% до объема US$929 млрд. (€714 млрд).
Для большинства рынков это был тяжелый год, однако, объем инвестиций значительно увеличился в 4 кв. 2012 года, что сигнализирует о положительной динамике и возвращению уверенности на рынок коммерческой недвижимости, который может увидеть рост в14% в этом году и превысит отметку в 1 триллион долларов (€815млрд.) впервые с 2007 года.
Согласно данным ООО «Кушман энд Вэйкфилд», рост активности в этом году в основном коснется Северной и Южной Америки. Это объясняется возросшим интересом к рынку недвижимости со стороны финансовых институтов и частных лиц, а также возросшим объемом предложения.
Гленн Руфрано, президент и старший исполнительный директор ООО «Кушман энд Вэйкфилд» в мире, комментирует: «2012 был годом глубокой неопределенности в глобальной экономике, что повлияло на принятие решений и активность рынка. В этом году мы ожидаем снижение неопределенности. Изменения в настроениях и рост инвестиций стали заметны уже начале года, по мере того как глобальные факторы риска постепенно отступают, хотя и не исчезают совсем».
Сильное завершение 2012 года состоялась в основном за счет рынков Китая и США. Первый побил рекорды по сделкам с земельными участками, второй увидел взрыв активности со стороны инвесторов, которые стремились компенсировать выросший к концу налог на увеличение рыночной стоимости капитала. Однако рост наблюдался не только в этих странах-«тяжеловесах», но и на ряде других рынков, таких как Испания, Польша, Норвегия, Швейцария, Индонезия, Таиланд, Индия и Австралия, в основном за счет ралли в IV квартале.
Инвесторы продолжают очень выборочно подходить к проектам, концентрируясь в основном на наиболее ликвидных продуктах. Если смотреть по регионам, то рост мировых инвестиций шел за счет сделок в Северной Америке и развивающихся стран Азии. При этом, развитые рынки Европы и Азии показали нулевую динамику, а развивающиеся рынки Европы, Ближнего Востока, Африки и Южной Америки показали негативный рост.
Сравнение по странам показывает, что рост в США и Мексике в 2012 был выше, в сравнении с другими странами континента. В Азии наибольший прирост инвестиций наблюдался в Малайзии, Вьетнаме, Австралии и Новой Зеландии. В Европе активностью инвесторов могли похвастаться Финляндия, Норвегия, Швейцария и Ирландия. Незначительный рост в таких крупных рынках как Китай, Германия и Гонконг так же отразились на мировом объеме инвестиций.
Региональные тренды – Северная и Южная Америка показали наилучшие результаты, а Европа привлекла наибольший объем международных инвестиций.
Рынки Северной и Южной Америки показали наилучшие результаты в мире по всем показателям – там больше всего усилилась инвестиционная активность, ставки доходности снизились на больший процент и ставки аренды показали лучшую динамику. Для Азии и региона ЕMEA год был скорее стабильным, на них больше отразилось замедление мировой экономики.
На Северную и Южную Америку приходится 32% мировых инвестиций в 2012 году (28% в 2011), в то время как доля регион EMEA сократилась до 21% (с 24%). Азия остается самым крупным инвестиционным рынком, на нее приходится 47% мировых инвестиций, что 1% чем в 2011 году, при этом инвестиции шли за счет местных игроков.
В борьбе за иностранные инвестиции, Европа в 2012 году лидирует. На нее приходится 51% всех инвестиций из-за рубежа (45% в 2011 г.). Для сравнения в Азии доля иностранных инвестиций составила 31%, а в Южной и Северной Америке всего 18% (20% в 2011).
Арендаторы офисной недвижимости в прошедшем году проявляли осторожность, что привело к снижению спроса и падению ставок в некоторых странах. Тем не менее, нехватка предложения поддержала рынок, и в некоторых районах ставки начали показывать положительную динамику к концу 2012 года, и в целом год был скорее положительным. В прошлом году больше всего инвестировали в торговую недвижимость, а также во все сектора в Северной и Южной Америке.
Грег Ворваллер, руководитель глобальных рынков капитала (Greg Vorwaller, head of global capital markets) в Cushman &Wakefield, отмечает “Наиболее заметны на международном рынке инвестиций независимые фонды из Северной Америки, растет интерес со стороны растущих фондов Ближнего и Дальнего Востока, а также со стороны Европейских игроков. Сейчас, глобальные пенсионные фонды из Канады, Ближнего и Дальнего Востока становятся более активными на рынке, фонды из Австралии становятся более значимыми игроками по мене того, как им удается аккумулировать большой объем средств.»
Он продолжает: «Все больше дальневосточных и центрально-азиатских игроков будут выходить на мировую арену, так же как и китайские фонды добавят вес инвестиционному рынку в краткосрочной перспективе. Частные инвесторы, представляющие собой очень разнородную группу со всех стран мира, будут играть важную роль в формировании спроса. Большинство из них являются сторонниками стратегии «безопасность превыше всего», предпочитая высококачественные высоколиквидные активы в ключевых городах мира».
Прогноз и инвестиционные возможности и стратегии в 2013 году
Дэвид Хатчингс, руководитель отдела исследований региона EMEA в ООО «Кушман энд Вэйкфилд» говорит: «Укрепляется мнение, что худший период в цикле риска пройден, и снижение рисков в первой половине 2013 года поддержит более явный рост уверенности и увеличение активности инвесторов. Рынок будет очень полярным с точки зрения рисков и объемов инвестиций в зависимости от страны, города или сектора. Основной темой этого года станет поиск ценных активов на вторичных рынках, по мере того как аппетиты инвесторов к доходности растут, и арендаторы возобновляют свою активность»
В 2013 восстановление начнется с Северной и Южной Америки – предпочтительного региона для инвестиций в коммерческую недвижимость
Северная Америка будет самым предпочтительным рынком для международных инвестиций в коммерческую недвижимость в 2013 году, несмотря на продолжающуюся политическую и налоговую неопределенность. Первые признаки восстановления в спросе со стороны арендаторов, совместно улучшающейся экономикой и рынком кредитования, низкий уровень свободных помещений хорошо отражаются на спросе со стороны арендаторов и сделках. В итоге в регионе прогнозируется 15-20% рост инвестиционной активности, параллельно с незначительным сокращением ставок капитализации, за счет лучших объектов на вторичных рынках, постепенной нормализации ситуации на рынке арендаторов и роста ставок аренды.
Хотя доходность скорее всего расти не будет из-за достаточно низкого уровня ставок капитализации, ожидается дальнейшее их сокращение на тех рынках, где они высоки: такие как офисы в пригородах и складская недвижимость, по мере того как появляются возможности для кредитования за счет роста рынка ипотечных ценных бумаг.
Азия и Тихоокеанский регион – инвестиционная активность вырастет на 15-20% в 2013 году
Улучшившиеся макроэкономические условия совместно со стабильным ростом во всем регионе подогреют активность, что отразится в увеличении инвестиционной активности на 15-20%, прогнозируется в отчете. Спрос на инвестиции будет расти, по мере роста доверия к рынку Китая. Спрос на коммерческую недвижимость со стороны международных инвесторов захватит Австралию и Японию, тогда как рынки Индия и Индонезии продолжат развитие. Долгосрочные тренды, как убранизация и рост среднего класса, приведут к увеличению спроса во всех секторах, включая жилую недвижимость, особенно городах Китая и странах с высокими темпами роста рынка недвижимости: Вьетнаме и Индонезии.
Джон Стинсон, руководитель отдела рынка капитала в регионе Азии и Южно-океанского региона говорит: «Мы видим ясные возможности во всех секторах. В офисной недвижимости мы ожидаем, что глобальные банки последуют за региональными в планах по развитию, что приведет к подогреву спроса на офисы и запустит рост ставок в таких крупных городах как Токио, Шанхай, Гонконг, Сингапур и Сидней. Интерес к торговой недвижимости будет поддержан сильным ростом торгового оборота и положительным прогнозом роста ВВП. Больше всего от этого выиграют такие города как Куала-Лумпур, Бангкок, Пекин и Джакарта. Но самым горячим сектором в этом году будет индустриальная недвижимость, в крупнейших хабах Осаки, Токио, Шанхая, Гонконга и Сингапура будут наблюдаться сильный спрос и инвестиционная активность».
В Европе ожидается рост активности в 2013, но ситуация будет отличаться в разных странах и секторах
Инвестиционная активность в коммерческую недвижимость Европы в краткосрочной перспективе будет достаточно подавленной из-за нехватки качественных активов и доступного финансирования. В 2013 году ожидается рост выпуска акций банками, корпорациями и частным, что должно способствовать большей инвестиционной активности, с ожидаемым 5% ростом в 2013. Общий европейский тренд будет дифференцирован от рынка к рынку.
Майкл Риди, руководитель отдела рынков капитала Европы в ООО «Кушман энд Вэйкфилд» (Michael Rhydderch, Head of European Capital Markets) комментирует: «Инвестиционное предложение будет постепенно улучшаться по мере того как банки начнут реализовывать существующие у них активы. Хотя мы ожидаем, что некоторые инвесторы предпочтут более рискованные активы, большинство останется сфокусированным на наиболее развитых рынках и стратегии инвестирования в наиболее ликвидные активы. В частности, Германия останется особенно привлекательной для большинства инвесторов, мы ожидаем роста сделок в этой стране, как и в странах Северной Европы. Мы также ожидаем роста объемов инвестиций в Лондоне и Париже, которые служат «тихой гаванью» для инвесторов, предпочитающих низкий риск».
* Оценка 2012 года в размере $929 млрд (€714 млдр) включает пересмотр данных, опубликованных RCA по итогам года. До этого, мировой рынок инвестиций в коммерческую недвижимость оценивался в US$907 млрд. (€697 млрд.), исключая покупку земли в развитых странах