- Нью-Йорк является крупнейшим рынком инвестиций в коммерческую недвижимость мира уже второй год подряд. Объем инвестиций вырос с прошлого года на 18,9% и составляет US$34,7 млрд. (с 3 кв. 2011 по 2кв. 2012).
- В Лондоне, который находится на втором месте, рост инвестиций составил 3,8%, а объем за год (с 3 кв. 2011 по 2кв. 2012) - US$ 29,3 млрд., это на 18% меньше чем в Нью-Йорке.
- Лондон является крупнейшим в мире рынком инвестиций в офисную и гостиничную недвижимость и привлекает больше всего иностранных инвестиций в мире, обгоняя на 92% Париж, который занимает второе место в этой категории.
- Токио, Париж, Лос-Анджелес и Гонконг входят в шестерку лидеров по объему инвестиций в коммерческую недвижимость. Лос-Анджелес лидирует за счет инвестиций в индустриальную недвижимость, Шанхай за счет инвестиций в площадки для строительства, а Гонконг за счет инвестиций в ритейл.
Низкие процентные ставки и растущие риски толкают инвесторов в сторону коммерческой недвижимости в ключевых городах мира, говорится в ежегодном отчете ООО «Кушман энд Вэйкфилд» «Города мира: борьба за инвестиции» (Winning in Growth Cities), опубликованном сегодня на международной выставке EXPO REAL в Мюнхене, Германия. Согласно отчету, коммерческая недвижимость Нью-Йорка привлекла наибольший объем инвестиций в мире. При этом 25 крупнейших городов мира упрочили свои позиции в борьбе за инвестиции, сейчас на них приходится 56% всех инвестиций в коммерческую недвижимость мира, тогда как в 2009 году этот показатель составлял 49%. Однако, эти города хоть и будут находиться в приоритете у инвесторов за счет низких рисков, в будущем они столкнутся с растущей конкуренцией со стороны других городов, утверждается в отчете.
Глен Руфрано, президент и глобальный управляющий директор ООО «Кушман энд Вэйкфилд» (Glenn Rufrano, President and Global CEO) комментирует: «Города, входящие в рейтинг 25 крупнейших инвестиционных рынков, последние годы только укрепляли свои позиции, и сейчас иерархия городов привлекающих наибольшее число инвестиций в коммерческую недвижимость полностью устоялась. Однако, в реальности инвесторы выбирают эти города по принципу «чем меньше риск, тем лучше», и ситуация может измениться, когда начнется восстановление мировой экономики. По нашему мнению, скоро мы увидим совсем другую картину в рейтинге 25, по мере того как города развиваются, появляются новые качественные объекты, и компании-арендаторы открывают свои представительства в новых для себя городах».
Объем инвестиций в городах, входящих в рейтинг 25 крупнейших инвестиционных рынков, за рассматриваемый период вырос на 6%. Для сравнения, рост инвестиций в коммерческую недвижимость в среднем во всем мире составил всего на 0,8%. Это говорит о том, что инвесторы продолжают искать активы, которые гарантируют потенциальную доходность в будущем, однако основной фокус при принятии инвестиционных решений приходится на стабильность и ликвидность.
За счет более высоких ставок доходности, ликвидности и прозрачности, Северная Америка возглавляет список ключевых рынков. 15 городов региона входят в 25 городов с крупнейшим объемом инвестиций, в 17 городах был зафиксирован самый быстрый прирост инвестиций. Азия является вторым регионом по привлекательности – 6 городов региона входят в 25 крупнейших город по объему инвестиций и 5 городов региона вошли в рейтинг самых быстро-растущих рынков. В сравнении с прошлым годом, рейтинг 25 крупнейших городов по объему инвестиций в коммерческую недвижимость претерпел незначительные изменения: 21 город сохранил за собой прошлогодние позиции, в то время как Сидней, Сиэтл, Феникс и Денвер поднялись в рейтинге, а Сан-Диего, Гамбург, Мельбурн и Пекин сместились ниже.
Москва заняла 23 место в рейтинге с объемом инвестиций в районе $5,2 млрд. Москва также попала в рейтинг 25 крупнейших инвестиционных рынков мира по объему инвестиций в торговую недвижимость – 13 место, объем инвестиций $1,34 млрд., в офисную недвижимость – 17 место, объем инвестиций $2,9 млрд. и в складскую недвижимость – 18 место, объем инвестиций $694,7 млн. Стоит отметить, что московский рынок является вторым по объему инвестиций в индустриальную и складскую недвижимость в Европе. Лондон стал самым крупным инвестиционным рынком Европы в этой категории. Москва заняла 25 место в мире по объему международных инвестиций в коммерческую недвижимость страны с объемом $1,27 млрд.
Станислав Бибик, партнер, отдел рынков капитала ООО «Кушман энд Вэйкфилд» комментирует: «Инвестиционная активность на российском рынке недвижимости, прежде всего, обусловлена покупками готовых качественных объектов на рынках Москвы и Санкт-Петербурга. При этом наиболее активными в настоящее время являются локальные инвесторы, способные на равных конкурировать с крупными международными фондами за качественные объекты прайм-класса. Мы ожидаем сохранения активности на рынке Москвы в 2013 и постепенного восстановления инвестиционных рынков центрального региона, в первую очередь, в торговом и гостиничном сегментах».
Возвращаясь к мировым показателям, наибольший объем инвестиций (43%) пришелся на офисную недвижимость, ритейл на втором месте (20.8%). Жилая недвижимость (18.1%), складская и индустриальная (10.3%) и гостиничная недвижимость (7.2%) заняли третье, четвертое и пятое место соответственно.
Объем иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость мира достиг US$150 за 12 месяцев к 2 кв. 2012 года, что на 4.3% больше прошлогоднего периода. Лондон уже второй год подряд привлекает наибольший объем иностранных инвестиций - US$19.6 млрд., далее с большим отставанием идут Париж и Нью-Йорк. Токио и Гонконг завершают пятерку городов.
Причины успеха
Помимо выявления наиболее успешных городов по объему инвестиций в коммерческую недвижимость, отчет «Города мира: борьба за инвестиции», определяет факторы, влияющие на привлекательность города, такие как рынок рабочей силы, инновации и качество жизни. Дэвид Хатчингс, руководитель европейского отдела исследований ООО «Кушман энд Вэйкфилд» (David Hutchings, Head of European Research at ООО «Кушман энд Вэйкфилд») комментирует: «Основными составляющими успеха городов продолжают оставаться существующий объем рынка коммерческой недвижимости и его открытость. Но в современном мире цифровых технологий, растет важность других факторов. В будущем, такие критерии как уровень образования, культуры, доступность и экологическая эффективность станут очень важными при принятии инвестиционных решений, так же как репутация города, легкость ведения бизнеса, инновации и качество жизни».
Дэвид Хатчингс продолжает «Конкуренция среди городов по привлечению инвестиций будет только увеличиваться в ближайшие годы. В краткосрочной перспективе инвесторы будут руководствоваться потенциальной прибылью и ее ростом, в среднесрочной перспективе они начнут следить за движением арендаторов, и будут сконцентрированы не только на объеме и ликвидности, но и на таких факторах, как стабильное развитие, инновации и наличие специализированных кластеров. Это выведет на передний план такие города как Амстердам, Мюнхен, Мельбурн, Сингапур, Торонто и Сиэтл».
Активность в регионах
Комментируя ситуацию на американском континенте, Грег Форваллер, руководитель глобального подразделения рынков капитала ООО «Кушман энд Вэйкфилд» заявил: «Если сравнивать этот год с прошлым, меня не покидает ощущение «дежавю», т.к. продолжающаяся экономическая и геополитическая нестабильность отражается на поведении инвесторов, которые предпочитают покупать низкорисковые активы на наиболее развитых рынках. По мере того как будет восстановлена уверенность и появятся признаки восстановления, инвесторы обратят свое внимание на развивающиеся города, а также на рекапитализацию недооцененных прайм-активов.»
Майкл Риддерх, руководитель отдела рынков капитала региона ЕMEA, ООО «Кушман энд Вэйкфилд», “Нервозность среди инвесторов вызванная долговым кризисом сфокусировала их на наиболее крупных и ликвидных рынках, как Лондон. Однако, в будущем города Германии будут наиболее привлекательными как по качеству активов, так и по составу арендаторов. Берлин продолжит увеличивать долю в общем объеме инвестиций в города Европы».
Джон Стинсон, Руководитель отдела рынков капитала стран Юго-Восточной Азии и Тихоокеанского региона: «Регион продолжает привлекать значительный объем инвестиций и в этом году мы снова увидели основные азиатские рынки в списке-25. По мере роста экономической нестабильности в других регионах, мы видим растущий интерес к нашему рынку во всех секторах. В 2013 инвесторы не только продолжат инвестировать в существующие города, но начнут рассматривать альтернативы: такие, как города Юго-Восточной Азии».