Количество сделок с московскими офисами резко выросло
Рост спроса на московские офисы не сопровождается адекватным ростом цен. Стоимость аренды меняется с динамикой валютных курсов – увеличилась на 10% с начала года. Потенциальные арендаторы опасаются глобального кризиса, а рынок стал более конкурентным. Если кризисный прогноз не оправдается, поднять ставки продавцы смогут с осени.
Количество сделок с московскими офисами – покупок и соглашений о долгосрочной аренде – резко выросло, это аномалия для низкого летнего сезона, утверждают консультанты, работающие на рынке коммерческой недвижимости.«По сравнению с прошлым годом активность вдвое превышает показатели июня прошлого года», – говорит директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Максим Жуликов.
В основном арендаторами офисов выступают IT и телекоммуникационные компании, банки и фармацевтические корпорации. Также офисной недвижимостью интересуются организации, связанные с реализацией государственных программ. Жуликов заметил, что активность на рынке начала повышаться после президентских выборов и резкого роста курса евро и доллара. «На фоне скачков курса валют объекты коммерческой недвижимости воспринимаются как инвестиция», – объяснил он.
С января по июнь курс доллара к рублю вырос почти на 10%. Арендные ставки традиционно номинируются в американских долларах. Тенденция усиливается из-за уменьшения объемов нового строительства, отмены существующих инвестконтрактов и сложностей получения новых градостроительных планов земельных участков в Москве, добавил Жуликов.
«В течение последних нескольких лет мы наблюдаем низкие объемы ввода новых офисных площадей, – добавила руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России Клавдия Чистова, объясняя тенденцию ужесточением условий финансирования во время финансового кризиса 2008–2009 годов.CBRE прогнозируют уменьшение доли свободных площадей до 7% к концу 2012 года. Сейчас в компании фиксируют 12% свободных площадей.
По оценкам ООО «Кушман энд Вэйкфилд», в июне уровень свободных площадей на 2012 год в классе А составляет 16%, в В – 15%.Пока самый большой объем свободных площадей наблюдается внутри Садового кольца. Квадратный метр в бизнес-центрах стоит $1000–1200 в год. Ближе к Третьему транспортному кольцу цена значительно ниже – около $700, но свободных почти нет.
В Jones Lang LaSalle связывают рост спроса на офисную недвижимость с серией крупных сделок. В мае фармацевтическая компания Novartis арендовала около 17 тыс. кв. м. в бизнес-центре «Алкон», а в середине июня «Альфа-Банк» купил 23 тыс. кв. м в Nagatino i-Land. «В аналогичный период прошлого года таких крупных сделок не наблюдалось», – заметил начальник отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle Алексей Ефимов.
Несмотря на рост спроса стоимость аренды почти не изменилась. В среднем офисы класса А подорожали с начала года на 2–3%. Максимальные цена за 1 кв. м офисов в прайм-сегменте составляет $1000–1200 в год и вряд ли будет расти, заметил Ефимов. Усредненная ставка аренды по качественным офисным помещениям находится в диапазоне $625–800 кв. м. в год. В классе В цена составляет $450–600 за кв. м. В CBRE также отмечают, что в течение первой половины 2012 года ставки на офисные помещения были стабильны. Среднюю цену на аренду в сегменте класса «А Прайм» в компании зафиксировали на уровне $1200, в сегменте класса А – $750 и класса В – $450.
Оценки ООО «Кушман энд Вэйкфилд» более сдержанны: средняя арендная ставка в классе A составляет $850 за кв. м, в классе B – $490. Но отсутствие динамики номинированных в долларах цен с учетом изменения валютных курсов предполагает рост реальной арендной ставки на уровне около 10%.
«Рынок стал более конкурентным, поэтому собственникам придется приложить больше усилий для того, чтобы выстроить долгосрочные отношения с арендаторами», – объяснил Ефимов. Спрос на офисную недвижимость увеличился, но этого недостаточно для роста цен.
«Это умеренная активность из-за страха снижения цен на нефть и общемировой нестабильной экономической ситуации. Арендаторы не торопятся принимать серьезные решения», – объясняет старший директор по продажам и приобретению офисной недвижимости ООО «Кушман энд Вэйкфилд» Михаил Миндлин.
В Penny Lane считают, что спрос на офисную недвижимость станет пиковым в октябре-ноябре. «По итогам текущего года для наиболее популярных городских зон рост ставок аренды может составить порядка 20%», – предупреждает Жуликов.
Подробнее: Gazeta.ru