Семён Юрченко: Position Paper "Коммерческая недвижимость в регионах"

Семён Юрченко
Руководитель отдела
региональных проектов
ООО «Кушман энд Вэйкфилд»

Уважаемые коллеги,

Перед Вами продолжение серии авторских публикаций специалистов ООО «Кушман энд Вэйкфилд».

В этом выпуске Семён Юрченко, руководитель отдела региональных проектов,  рассуждает о рынке коммерческой недвижимости в регионах России. 

В течение последних 12 - 18 месяцев произошел качественный сдвиг в отношении применяемых подходов к региональной коммерческой недвижимости, как со стороны арендаторов, так и со стороны собственников, девелоперов и инвесторов.  При всём богатстве путей развития и специфике каждого региона, некоторые  тренды имеют повсеместное отражение, о них и пойдет речь.

Планы развития иностранных компаний в регионах Российской Федерации и странах СНГ претерпели существенную коррекцию – фармацевтические, табачные компании, компании сектора FMCG замедлили реализацию планов по развитию, при этом продолжают активный мониторинг региональных рынков.

Региональные рынки предложения недвижимости в минувшем году прошли определённую часть пути в своем эволюционном развитии: проявилось чёткое разделение между устойчивыми проектами, приносящими своим собственникам стабильный доход, и проектами, которые не имеют будущего.

Определённо обозначилась и получила развитие инвестиционная идея, связанная с фокусом инвесторов на региональных торгово-развлекательных комплексах, расположенных в «правильных» локациях, с красивой концепцией и качественным управлением. Так же, в фокус российских профессиональных игроков рынка недвижимости  попадают недостроенные или неэффективные торговые центры, «раскрытие» ценности которых, является частью бизнес стратегии – приобретение актива с дисконтом, их доработка и внедрение новых стандартов управления.

Вместе с тем, рынок предложения переполнен непрофильными активами, выводимыми на рынок компаниями добывающего сектора и металлургами. Особо следует выделить нереализованные залоговые активы, выводимые на рынок банками – специфика бурного роста региональных рынков недвижимости в период с 2006 по 2008 годы нашла отражение в недостаточно хорошо проработанных концепциях и слабой оценке рисков банками, связанных со строительством и выводом проектов в операционную фазу.

Многие российские компании банковского, страхового и телекоммуникационного сегментов, продолжают более скрупулезно подходить к вопросам оптимизации затрат и анализируют возможности выноса части вспомогательных функций в региональные центры.

При этом офисные проекты, перестали быть интересными и привлекательными для инвестиций и новых капитальных вложений, так как насыщения этого сегмента произошло повсеместно.

В индустриальном и складском секторе находит своё развитие идея проектов, подразумевающих строительство объектов под параметры конечного пользователя. Опыт российских девелоперов, их понимание рисков, новых горизонтов окупаемости и параметров доходности, связанных с потребностями и задачами производственного сектора и логистики, связанной с розничной дистрибьюцией товаров, позволяет делать запуск подобных проектов.

Как было сказано выше, опыт российских девелоперов и инвесторов, приобретённый в 90-е и 2000-е, позволяет им демонстрировать новый подход к недвижимости, в том числе и региональной, как инструменту сохранения и приумножения стоимости через качественное планирование стратегии «выхода» и управление процессом девелопмента и операционной фазы жизни актива.

Отдел региональных проектов компании ООО «Кушман энд Вэйкфилд»  является активным участником рынка недвижимости российских регионов с 2005 года. Команда департамента сфокусирована на двух направления деятельности:  ведении проектов, связанных с недвижимостью корпоративных клиентов C&W,  и представлению интересов собственников знаковых офисных объектов в регионах.

Читайте полную версию