Точка зрения: Борьба идей. Полный текст статьи Дениса Соколова, опубликованной в Ведомости 18 октября 2011 года.
Каждая гусеница мечтает стать бабочкой, каждый объект недвижимости мечтает быть купленным инвестором. Инвестиционная сделка занимает наивысшую позицию в иерархии рынка недвижимости. И как добрая фея из сказки, инвестор может превратить объект из здания класса B не просто в класс А, а даже в прайм-здание. Когда рынок видит, что здание куплено крупным инвестором, он уже начинает смотреть на это здание другими глазами.
В бизнесе - как в жизни. Как в школе, все ухаживают за местной красавицей, хотя еще год назад никто не смотрел в ее сторону, так и на рынке инвестиций бывает, что годами на объект никто не смотрит, а потом, в одночасье, он становится интересен всем и каждому.
Инвестиционная продажа – своего рода отпущение девелоперских грехов. Ведь в ходе сделки, все проблемы здания получают финансовую оценку. И как нет возможности скрывать недостатки, так и все, в том числе и скрытые достоинства сами проявляются и отражаются в цене и ставке капитализации. С этого момента начинается новая жизнь здания. Интересно, что за всю историю российского рынка инвестиций, объем сделок с офисными зданиями в Москве составил около 20 млрд. долл. При этом 9 млрд – объем сделок со зданиями, которые продавались более 1 раза. То есть в Москве есть около 30 зданий, которые привлекли почти 50% от всего рынка инвестиций. Что же делает эти здания такими особенными, такими привлекательными? Этот вопрос не дает покоя девелоперам, которые строят свои здания с оглядкой на инвестора. Но качество самого объекта отнюдь не единственный критерий его инвестиционной привлекательности. Роль местоположения трудно оценить, но если в России поэт – больше чем поэт, то и location больше чем location. И особенно это касается российских регионов. Несмотря на то, что все инвесторы прекрасно ориентируются в цифрах, именно инвестиционная идея – это тот фундамент, на котором нужно строить расчеты. В Москве эта идея очевидна: нефтяные деньги, централизованное администрирование, активное потребление, высокие доходы и высокая плотность населения - очевидные «законы привлекательности» для инвестиций.
Как ни странно это звучит, представление инвесторов о региональных рынках достаточно туманно. Региональные рынки менее прозрачны, сделок в лучшем случае – единицы. Поэтому именно для региональных рынков важна инвестиционная идея. Сегодня уже есть несколько городов с такой идеей. Это, безусловно, Сочи, но это и Калуга, и Санкт-Петербург.
В общем-то и расширение Москвы – это ничто иное, как создание инвестиционной идеи для присоединяемых территорий. Ведь по сути ничего не изменилось, а интерес к участкам в этой зоне вырос.
Поэтому в ближайшие годы мы увидим не столько конкуренцию зданий, сколько соревнование инвестиционных идей, если, конечно, политический климат не сделает это соревнование бессмысленным.