Вопрос аренды торговых площадей не ограничивается выбором подходящего помещения за приемлемую цену. Арендатору необходимо учитывать множество особенностей, начиная с удачного расположения и удобного подъезда и заканчивая объемом отделочных работ. О том, как не попасть впросак при аренде места для торговли, рассказывает Юлия Качур, старший директор отдела торговой недвижимости компании ООО «Кушман энд Вэйкфилд»
— Скажите, пожалуйста, на сегодняшний день что более интересно арендаторам: стрит-ритейл или площади в торговых центрах?
— Всегда есть арендаторы, которые больше любят стрит-ритейл, и те, кто предпочитает торговые центры. Вторых в принципе больше, поэтому и спрос на торговые центры с хорошей проходимостью значительно выше. Помещения с входом с улицы охотно арендуют рестораны, кафе, магазины парфюмерии и банки. А вот магазины одежды менее всего тяготеют к стрит-ритейлу, ведь они сидят «на потоке». Пристрастия очень зависят от вида деятельности.
— Меняется ли с годами уровень интереса арендаторов к тому или иному виду ритейла?
— Конечно. Например, до кризиса 2008 года стрит-ритейл был гораздо менее востребован. Стоит посмотреть хотя бы на Тверскую улицу, где долгое время были представлены одни и те же арендаторы. За последние 2 года здесь появилось гораздо больше брендов, и они ротируются. На улицах открывается все больше и больше магазинов, туда выходят даже крупные операторы — в частности, магазины детских товаров. Они могут арендовать помещения в отдельно стоящем здании даже вне зависимости, есть рядом какой-либо торговый центр или нет.
— На что нужно обратить внимание арендатору при выборе торговых площадей?
— Прежде всего, на транспортную доступность к помещению. Очень важно также наличие парковки. Удобный и легкий подъезд и выезд из торгового центра — это ключевой момент. Обычно представители компаний лично приезжают на объект, смотрят, насколько легко попасть к месту, есть ли рядом метро, парковка. Кроме этого, узнают, какое количество квадратных метров представлено в ТЦ, как он себя позиционирует. Очень важно понимать, будет это развлекательный комплекс с кафе, ресторанами и кинотеатрами или же торговый центр с сильными fashion-якорями.
Любой fashion-арендатор всегда поинтересуется, кто еще будет представлен в центре? И при сдаче площадей в ТЦ, мы всегда стараемся направить туда максимально сильных игроков — таких, как Zara, H&M, GAP, Marks&Spencer — то есть тех, кто будет генерировать траффик и привлечет других арендаторов в комплекс. Крупный центр даже при некотором отдалении от метро всегда притянет к себе больше покупателей, чем, казалось бы, более удобно расположенный, но небольшой.
— Какие существуют тонкости с заключением договоров аренды?
— Существует масса ловушек, которые известны практически всем профессиональным арендаторам. Прежде всего, это описание состояние площадей. В основном, представляется помещение shell&core, его нужно полностью отделывать, заливать полы, делать полностью проводку, кондиционирование и так далее. Вот на это нужно обращать внимание, ведь многие арендаторы смотрят на договор, а там арендодатель дает только «точки ввода»: расположение, метраж. И только потом выясняется, что необходимо к тому же устанавливать массу дополнительного оборудования. Арендатор начинает считать свои расходы и понимает, что это становится достаточно затратно. Также важна дата открытия торгового центра. Важно арендатору изначально прописать в договоре аренды, какая будет ставка, если торговый центр откроется с небольшим количеством арендаторов. Предусмотреть систему скидок и/или оплаты % от товарооборота.
— Можно наблюдать случаи в стрит-ритейле, когда арендатор не удерживается долго, с чем это обычно связано?
— Во-первых, это, скорее всего, просто плохое место, неудачное расположение. Во вторую очередь, проблема может зависеть и от самого бренда, ведь существуют арендаторы, которые выживают даже в не самом удачном месте. Обычно это сетевые магазины, которые могут позволить себе иметь точку даже на довольно пустой улице и, платя невысокую аренду, хорошо себя чувствовать. У них там образуется свой покупатель, и они могут работать в данном месте довольно долгое время.
Если часто меняется арендатор — то это, скорее всего, проблема арендодателя, поскольку он не учитывает, что это место неудачное или слишком завышает цену. Но, возможно, что и просто бизнес «не идет», и компания не готова сидеть даже за небольшую плату. Нередкая практика, когда владельцы магазинов говорят: «Нам не нужен этот объект даже с нулевой ставкой аренды, потому что мы больше тратим на то, чтобы его содержать».
— А у сетевых операторов есть какие-то особенности в подборе площадей?
— У каждого сетевого арендатора свои параметры выбора площадки — ряд условий, по которым они входят в тот или иной проект. Есть небольшие супермаркеты, которые развиваются исключительно в спальных районах и стрит-ритейле, в отдельно стоящих зданиях. Есть, например, операторы сотовой связи, которые представлены абсолютно везде: и в торговых центрах, и на улице в центре города, и спальных районах, и у метро. Есть, например, сеть кафе - Correa's, которая открываются только в бизнес-центрах. У каждого арендатора своя политика, и все зависит от того, на кого рассчитан тот или иной продукт. Есть рестораны, которые открываются исключительно в торговых центрах, потому что они работают на поток, люди к ним отдельно не поедут.
Известным fashion-брендам важно, чтобы торговый центр был профессиональным, больше 30 000 — 35 000 кв. м. Это может быть Москва, ближайшее Подмосковье или даже регионы, но в нем должен быть представлен сильный пул якорных и fashion-арендаторов, он должен быть красивым, концептуальным и иметь правильную концепциию. Само помещение ищется определенной формы и глубины, с определенным размером витрины, в галерее — то есть условия выставляются довольно жесткие. Но тут ничего не поделаешь: они якорные арендаторы.
— Для того, чтобы ТЦ открылся, какой процент площадей должен быть занят?
— Тут не обойтись одной цифрой. Если, например, открывается один гипермаркет — этого достаточно. Мы сейчас сдаем ТЦ, в котором представлена приличная галерея, но так как гипермаркету «О'Кей» важно было начать торговлю в определенное время, а все остальные арендаторы не успевали, центр открылся без них, а мелкие арендаторы продолжают подбираться. При этом fashion-арендаторы: марки одежды, аксессуаров, обуви и так далее — хотят полностью функционировать и платить полную ставку аренды только тогда, когда откроется 70% площадей. Если они и начинают работать в полупустом центре, то им даются скидки или даже просто платят процент от оборота. В вопросе соотношения мы склонны к тому, чтобы считать сейчас даже не в процентах площади, а по количеству имеющихся в центре арендаторов.
— Существуют ли сейчас в Москве проблемные ТЦ, в которые трудно подобрать арендаторов?
— Не буду называть конкретные центры — все они на слуху, их много. Проблема связана, чаще всего, с не совсем удачным местом застройки, но во главу угла я поставлю другое — это неправильная концепция, непрофессиональный подбор арендаторов, отсутствие понимания, что именно для этого места будет удачным. Владельцы центра не анализируют, как будут идти потоки, не понимают потребительские запросы в конкретном случае и только потом начинают об этом задумываться и перепрофилироваться. Такое нередко случается, потому что изначально собственники не продумали правильный вариант, не обратились за помощью к консультантам.
Подробнее: Галерея Недвижимости