Растущий спрос нуждается в увеличении предложения качественных площадей
По данным компании ООО «Кушман энд Вэйкфилд», крупнейшей частной компании в мире, предоставляющей услуги в сфере коммерческой недвижимости, первый квартал 2013 года ознаменовался хорошими показателями инвестиций в коммерческую недвижимость в регионе EMEA, их общий объем составил €32,7 млрд., что на 15,7% больше, чем в первом квартале 2012 года. По прогнозам экспертов всего в 2013 году общий объем инвестиций достигнет €136,7 млрд., что на 4,4% больше, по сравнению 2012. По сравнению с четвертым кварталом 2012 года активность в первом квартале этого года снизилась на 24,8%, что неудивительно для начала года.
Рост уровня активности инвесторов связан с увеличением количества свободных денежных средств, хотя наблюдается снижение предложения активов прайм сектора, что спровоцировало рост цен, и многие инвесторы были вынуждены расширить свои горизонты поиска.
Ян Вильем Бастижан (Jan Willem Bastijn), глава отдела рынков капитала ООО «Кушман энд Вэйкфилд» по региону EMEA, считает: «Год начался хорошо, сохранив многие тенденции четвертого квартала 2012 года. На рынке присутствуют незначительные изменения, однако интерес инвесторов к ключевым странам сохраняется, для них характерна большая доля сделок, в то же время сейчас наблюдается тенденция ухода инвесторов на более рискованные рынки. Более того, в поисках больших площадей, например качественных торговых центров, инвесторы будут уходить в Центральную Европу».
Забегая вперед, Ян Вильем Бастижан отметил: «Та активность, которую продемонстрируют инвесторы в этом периоде, будет определять летние тенденции, более того она окажет существенное влияние на картину года в целом. В связи увеличением активности институциональных и рисковых инвесторов, по нашим прогнозам, в 2013 году активность возрастет на 4% по сравнению с предыдущим годом, а общий объем инвестиций составит €136 млрд.».
Развитые рынки по-прежнему наиболее востребованы, фаворитами являются Великобритания, Германия и Франция, в первом квартале 2012 года их доля выросла на 32% по сравнению с первым кварталом 2012 года, а их общая доля увеличилась с 57% до 64%. Для Скандинавских стран первый квартал 2013 года, был более тяжелым, чем для всех остальных, хотя в 2012 году они были одними из лидеров на рынке. Это связано с тем, что в Швеции наблюдалось сокращение качественного предложения и произошел резкий скачок цен, что не смогли скомпенсировать даже хорошие результаты, достигнутые в этом периоде Данией. Если смотреть по странам, то самые лучшие показатели за первый квартал 2013 года были достигнуты именно Данией, кроме того хорошо себя проявили Германия, Россия, Чехия и Венгрия, а также Люксембург и Нидерланды. Ирландия и Греция начали год не очень уверенно, в то же время активность на рынке Италии была умеренной, что касается Испании, Португалии и Турции, то они пока никак себя не проявили. Ближний Восток и Южная Африка отметились падением объемов инвестиций на 40% в первом квартале, что связано с огромным количеством рисков, имеющихся в данном регионе.
Что касается показателей по секторам, то первый квартал стал достаточно успешным для складской и индустриальной недвижимости, доля сделок в этом секторе выросла на 77% по сравнению с аналогичным периодом 2012 года. Доля рынка данного сектора выросла с 8% до 11,4%, достигнув наибольшего показателя с 2010 года. Этот успех связан со сделками в Центральной Европе, во Франции, Германии и Нидерландах, кроме того данный сегмент может выиграть и от роста объемов электронной торговли, а также от роста эффективности поставок.
Спрос на торговую недвижимость в первом квартале был стабильным, по сравнению с четвертым кварталом 2012 года предложение площадей снизилось, что связано с ограниченным количеством качественных площадей, но сравнивая с аналогичным периодом 2012 года его доля выросла на 34%. Рыночная доля данного сегмента выросла с 22% до 25% по сравнению с прошлым годом, что обусловлено увеличением объемов сделок, связанных с торговой недвижимостью, в Великобритании, Франции и России.
Тем временем, первый квартал 2013 года стал не очень благоприятным для офисной недвижимости, особенно по сравнению с предшествующим периодом, объемы сделок упали на 4,8%, а рыночная доля уменьшилась на 6% и составляет 43%. Франция, Великобритания, Норвегия, Испания и Швеция особенно способствовали данному падению, из-за нехватки качественных больших активов.
Международный спрос остается достаточно сильным, хотя международные инвесторы в первом квартале 2013 года сократили инвестиционную деятельность сильнее, чем национальные (36% против 16%), их влияние особенно сильно заметно на общих показателях за год – 25%, а их доля в первом квартале 2013 года достигла 38% по сравнению с 35% в соответствующем периоде 2012 года. Большие активы особенно популярны у суверенных фондов, международных пенсионных фондов, ипотечных инвестиционных трастовых фондов и у некоторых состоятельных частных лиц. Тем временем спрэд- доходность прайм сектора и рискованных активов обладает большей привлекательностью для стратегий, связанных с получением добавленной стоимости в краткосрочном периоде.
Дэвид Хатчингс, глава отдела исследований по региону EMEA ООО «Кушман энд Вэйкфилд», комментирует ситуацию на рынке следующим образом: «В связи с улучшением ситуации с долговым финансированием, инвесторы стали активно расширять свою сферу деятельности, отдавая предпочтение малым зрелым рынкам и развивающимся, где динамика спроса и предложения поддерживается стабильным ростом и доходами. Макроэкономические риски продолжают играть определяющую роль в инвестиционной привлекательности рынков Европы. Для последних нескольких месяцев были характерны ряд взлетов и падений, что было связано с политическими и экономическими аспектами, но в то же время инвесторы настроены воодушевляющее, хотя склонны сохранять осторожность по поводу темпов восстановления экономики, а спрос и предложение будут находиться в зависимости от ставок доходности. При сохранении доходности по гособлигациям на текущем уровне долгосрочная аренда в прайм сегменте выглядит особенно привлекательной».