В 2011 году восстановление мирового рынка инвестиций в недвижимость продолжится

• Северная Америка и развивающиеся рынки будут лидировать: в этом году прогнозируемый рост инвестиций в Латинской Америке и Восточной Европе составит более 40%, при этом в выигрыше будут не только крупные города, но и второстепенные.

• В Азии продолжится рост, но в некоторых частях Китая активность снизится из-за ужесточения политики.

• Динамика арендной платы и дохода изменится в сторону роста.

Лондон, 9 марта: согласно отчету ООО «Кушман энд Вэйкфилд» «Инвестиционный атлас 2011» в этом году восстановление мировых рынков инвестиций в недвижимость продолжится. Растущая инвестиционная активность охватит не только крупные города, лидировавшие в этом направлении в 2010 году, но и развивающиеся, а также рынки «второго уровня». В отчете говорится, что в этом году отличительной чертой рынка станет повышение его ориентированности на арендатора, при этом динамика арендной платы и дохода изменится в сторону роста.

«Инвестиционный атлас 2011» - ежегодный отчет, отслеживающий объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в 56 странах. В отчете зафиксирован резкий рост объемов мировых инвестиций на 42%, до 564 млрд. долларов США (430 млрд. евро) в 2010 году. Объемы сделок все еще держатся на уровне около 50% от пиковых показателей, но составляют более 80% от среднего значения за пять лет, а на некоторых рынках бьют новые рекорды, в частности, на развивающихся, в Азии и в Латинской Америке. Ставки доходности в большинстве регионов в прошлом году упали под влиянием возросшего спроса и ограниченного предложения. Мировой средний показатель снизился на 21 б.п., до 7,6%. В 2011 году ожидается дальнейшее падение – в среднем на 30 б.п.

Азия удерживает пальму первенства как ведущий регион для осуществления инвестиций – второй год подряд на ее долю приходится более половины мировой активности. Второе место занимают США, третье - Великобритания. Объемы инвестиций в первой двадцатке городов выросли на 59%, поскольку инвесторы ориентировались на наиболее надежные страны. Ведущим городом мира по инвестициям оказался Лондон, за ним следуют Токио, Нью-Йорк и Париж.

Грег Форваллер, руководитель отдела глобальных рынков капитала ООО «Кушман энд Вэйкфилд» (Greg Vorwaller, Global Head, Capital Markets) заявил следующее: «2011 год обещает быть поистине непростым для мирового рынка недвижимости. Необходимо учитывать все риски, чтобы использовать потенциал экономического подъема и достичь на основе растущей деловой и финансовой уверенности такого уровня рыночной активности, который превзойдет ожидаемые показатели. Страны, однако, будут продолжать развиваться с различной скоростью, и инвесторам необходимо будет бдительно следить за тем, какие риски они на себя берут. Им следует вновь вывести на повестку дня диверсификацию: по регионам, странам, секторам и валютам».

Тенденции на рынке арендаторовВ 2010 году на мировом рынке арендаторов начался стремительный рост, арендные ставки поднялись на 2%. Процесс восстановления отличался в рынках класса «премиум» и второстепенных. Также появился новый класс – «ультрапремиум», отражающий повышенный спрос на самую лучшую недвижимость.

Объем сделок по аренде, скорее всего, продолжит расти в 2011 году с фокусом на самую прибыльную недвижимость и рынки во всех секторах. Недостаточные объемы нового строительства и свободной недвижимости класса А в Европе и Северной Америке приведет к возобновлению роста арендных ставок. Однако в целом значительный объем свободных площадей и стремление к минимизации затрат будут сдерживать рост арендных ставок: прогноз по среднему росту составляет 3-5%. В Азии и некоторых частях Латинской Америки рост арендных ставок начал набирать темп: в текущем году ожидается увеличение на 5-10%, хотя эластичность предложения означает, что темпы роста будут колебаться.

Дэвид Хатчингс, партнер, руководитель отдела исследований в Европе, ООО «Кушман энд Вэйкфилд» (David Hutchings, Partner, Head of the European Research Group), пояснил: «В 2011 году мировой рынок останется поляризованным, но рассмотрение его как «двухуровневого» будет слишком большим упрощением. Он становится многоуровневым, поскольку достигаемые между арендаторами и инвесторами компромиссы способствуют росту различных его сегментов. Наши прогнозы предполагают, что в ближайшее время ситуация в Северной Африке и на Ближнем Востоке стабилизируется и, следовательно, надбавка за риск к ценам на нефть не будет блокировать рост. Но даже с учетом этого предположения инвесторам и арендаторам, возможно, придется пересмотреть свои допущения по макроэкономическим и геополитическим рискам, не говоря о возросшей значимости экологических и природных рисков во многих регионах».

Ситуация на региональных рынках

Повышение показателей и рост активности наблюдается во всех регионах, но масштаб и длительность изменений различны. Страны Америки движутся в направлении роста объема инвестиций, Азия – к восстановлению рынка аренды (страны Америки занимают здесь второе место), при этом в Европе, на Ближнем Востоке, в странах Африки и Америки отмечаются самые значительные изменения доходности рынка.

Азиатско-тихоокеанский регион

Процесс восстановления на азиатском рынке в 2010 году расширил свои границы. Большинство стран демонстрировало хорошие показатели, во всех секторах наблюдалась положительная динамика арендных ставок. Общий рост арендных ставок на недвижимость класса «премиум» составил 5,9%. Объемы инвестиций выросли на 27%, до 294 млрд. долларов США, что на 12 % выше, чем в предыдущий пиковый период в 2007 году, при этом ставки доходности в 2010 году снизились на 20 базисных пунктов из-за падения на рынке торговой недвижимости класса «премиум».

Джон Стинсон, управляющий директор по рынкам капитала Азиатско-тихоокеанского региона, ООО «Кушман энд Вэйкфилд» (John Stinson, Managing Director - Capital Markets, Asia Pacific), заметил: «Китай играет центральную роль в процессе восстановления экономики в Азии, и эта страна остается крупнейшим мировым рынком инвестиций в недвижимость. В текущем году может произойти снижение активности в жилом секторе на некоторых Азиатско-тихоокеанских рынках, в особенности в Китае, так как государство все больше совершенствуется в применении политики, направленной на сокращение спекуляции именно в этом секторе, а не на замедление всего рынка. Как бы то ни было, Китай останется ведущим мировым рынком, а инвестиции в различных зонах региона продолжат расти».

Далее Джон добавил: «С учетом того, что восемь из 20 ведущих мировых рынков находятся в Азиатско-тихоокеанском регионе, доминирование этого региона продолжится, а инвесторов будут привлекать остальные крупные города, включая Сингапур, Гонконг, Шанхай, Токио и Сидней. Позже в этом году нам доведется увидеть, как активность инвесторов распространится на несколько привлекательных развивающихся рынков, в числе которых Малайзия, Индонезия, Индия, а также несколько второ- и третьестепенных городов в Китае».

Северная Америка

В Северной Америке процесс восстановления стабилизировался в 2010 году, при этом объемы инвестиций выросли на 127%, а показатели доходности наверстали половину упущенного во время кризиса. Хотя все еще сильна зависимость от дальнейшего оздоровления экономики, риск падения в настоящее время в большей степени уравновешен потенциалом роста.

В целом арендные ставки за прошлый год выросли на 1,3%. В авангарде находился рынок торговой недвижимости Канады и США, состояние рынков офисной и промышленной недвижимости изменилось от стабильного до роста в конце года. Рынок Канады значительно восстановился: инвестиции увеличились почти на 150%, а ставки доходности упали более чем на 50 б.п. Арендные ставки стабилизировались и повысились в некоторых сегментах по мере укрепления спроса со стороны арендаторов и сокращения безработицы, вызванной экономическим спадом.

По словам Дженис Стэнтон, старшего управляющего директора по рынкам капитала США, ООО «Кушман энд Вэйкфилд» (Janice Stanton, Senior Managing Director - Capital Markets, U.S): «США имеют большой объем долговых обязательств на рынках класса «премиум», и рынок ипотечных ссуд восстанавливается быстрыми темпами. Появляются ссуды на строительство, таким образом, ограничения по займам менее выражены в США, за исключением рынка обесценившихся активов и рынка «третьего уровня». Отмечен резкий рост стоимости, на рынок выходит все больше проблемных активов. На проблемные активы в 2010 году пришлось около 20% установленного ООО «Кушман энд Вэйкфилд» объема, а скорость заключения сделок продолжила набирать обороты в 2011 году».

Латинская АмерикаИнвестиционная активность в Латинской Америке в 2010 году выросла на 63%, до отметки 7,9 млрд. долларов США. Особенно интенсивный рост наблюдался во втором полугодии, с повышением объемов до 20% от их пика в 2007 году. Последние достижения экономики, как в плане роста, так и в отношении рисков, благоприятно сказались на заинтересованности арендаторов и инвесторов в рынке. Условия на рынках аренды становятся более жесткими, арендные ставки в секторе «премиум» поднялись до 3,4%, в основном за счет офисной недвижимости. Ставки доходности понизились на 28 б.п., хотя все еще примерно на 70 б.п. превышают показатели бума 2007 года.

Наибольшая активность отмечена в Бразилии, на долю которой пришлось 77% всех инвестиций в регионе, что на 240% больше, чем в 2009 году. Самым активным городом является Сан-Пауло. Значительный рост активности также зафиксирован на нескольких более мелких рынках в Центральной и Южной Америке, в частности, в Перу и Аргентине.

Мордехай Голденберг, исполнительный вице-президент по Южной Америке, ООО «Кушман энд Вэйкфилд», (Mordejai Goldenberg, Executive Vice-President, South America) утверждает: «Основательный экономический рост должен выразиться в дальнейшем улучшении спроса на недвижимость в Латинской Америке, как со стороны арендаторов, так и со стороны инвесторов. Благоприятные демографические перспективы региона и обеспеченность ресурсами будут способствовать тому, что данная тенденция станет уже среднесрочной, а не краткосрочной. По нашим наблюдениям, североамериканские инвесторы часто нацеливаются на промышленные проекты, особенно в Мексике и Бразилии. В отличие от них европейские инвесторы уделяют больше внимания розничному и гостиничному сектору, а азиатские инвесторы – рынку инфраструктуры».

Европа, Ближний Восток и Африка

Рост инвестиций на рынках Европы, Ближнего Востока и Африки в 2010 году составил почти 50%, до отметки 155 млрд. долларов США (120 млрд. евро), при этом в Центральной и Восточной Европе он достиг 60%, в Западной Европе - 56%. Спрос со стороны инвесторов повысился в конце прошлого года, после вялого летнего сезона, обусловленного опасениями по поводу государственного долга. Спрос сконцентрировался на наиболее ликвидных рынках в Великобритании, Германии, Франции и Швеции, на которых основная активность и агрессивная борьба идет за лучшие проекты. Однако в связи с падением доходности на этих рынках некоторые инвесторы обратили внимание на другие страны, такие как Польша, Россия и Турция.