Банк развития (Внешэкономбанк, ВЭБ) требует от фонда «Сколково» предоставить договоры предварительной аренды с будущими резидентами иннограда. Как выяснила РБК daily, сейчас управляющая компания просит партнеров заключить договоры предварительной аренды еще не построенных офисных помещений. При этом в прошлом квартале только 2% договоров аренды офисов на московском рынке были предварительными.
ВЭБ, у которого фонд «Сколково» попросил прошлой осенью финансирование в размере 135 млрд руб. (см. РБК daily от 23.10.11), потребовал от управляющей компании фонда дополнительных гарантий. Как рассказали РБК daily несколько топ-менеджеров фонда, для получения кредита от ВЭБ «Сколково» просит будущих партнеров заключать договоры предварительной аренды на те офисные помещения, которые еще только проектируются на бумаге. «Банк требует предоставить подтверждение того, что площади, построенные на территории иннограда, будут востребованы и будут приносить прибыль с аренды», — говорит один из собеседников РБК daily.
В марте на международной выставке недвижимости MIPIM вице-президент фонда, сити-менеджер «Сколково» Виктор Маслаков рассказал, что всего в иннограде планируется построить 1,2 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости, потратив на эти цели около 120 млрд руб. По его словам, половину этих средств должно предоставить государство, а половину — частные инвесторы. В рамках презентации проекта иннограда в Каннах говорилось о нескольких сотнях компаний — будущих резидентах, с которыми уже есть договоренность. При этом «якорными» партнерами «Сколково» готовы стать около 20 международных компаний, сообщал президент фонда «Сколково» Виктор Вексельберг.
«Cбор договоров аренды — естественный шаг по продолжению отношений с крупными компаниями, подписавшими со «Сколково» соглашения о намерениях», — считает управляющий директор по ключевым партнерам фонда «Сколково» Роман Романовский. Он также отмечает, что до четвертого квартала 2014 года, когда в иннограде предполагается провести саммит G8, должны быть построены основные объекты первой очереди: кампус университета и технопарк. Пока же здесь достраивается первое здание.
Сегодня подобные требования со стороны банков не редкость, отмечают участники рынка. Например, Райффайзенбанк требует договоры предварительной аренды минимум на 50% арендопригодной площади строящегося объекта, рассказывает начальник управления структурного и проектного финансирования банка Ольга Григорьева. «В то же время предварительные договоры не являются 100-процентным обязательством», — отмечает заместитель председателя правления Нордеа Банка Михаил Поляков. По его словам, в кризисном 2008 году многие арендаторы пытались либо снизить ставки, либо вообще отказаться от заключения основных договоров.
Во многом по этой причине зачастую предварительный договор аренды не является исчерпывающим для выдачи банком кредита. «Условием предоставления проектного финансирования также может быть полная готовность документации, включая разрешение на строительство. Кроме того, в некоторых случаях банкам может потребоваться дополнительное обеспечение по кредиту в виде уже построенных объектов или поручительств компаний группы», — рассказала первый вице-президент Capital Group Валентина Становова.
Требования ВЭБ к «Сколково» предоставить только договоры предварительной аренды можно считать даже несколько заниженными в сравнении с обычной рыночной практикой, считает глава представительства Aareal Bank в Москве Роман Таптыгин. Однако и эти условия довольно сложно будет выполнить. После кризиса 2008 года резко снизился объем заключенных предварительных договоров аренды, подчеркивает старший директор отдела офисной недвижимости ООО «Кушман энд Вэйкфилд» Елена Малиновская. «В прошлом году на всем рынке была заключена только одна крупная сделка предварительной аренды, в этом пока тоже одна», — рассказывает эксперт. В прошлом квартале по предварительным договорам в Москве было заключено только 2% арендных сделок, добавляют в отделе исследований рынка CBRE.
Подробнее: РБК-daily